A l’achat d’un appartement en région parisienne en 2012, les documents habituels me sont transnis (règlement de copropriété, derniers PV d’AG, appels de provisions…..). La copropriété datant de 1983, tout semble convenir.
Quelques temps plus tard, en tant que nouveau copropriétaire, je reçois le premier appel de provisions pour le trimestre à venir et je me rends compte que la base de répartition des tantièmes sur le poste des parkings a évoluée depuis le précédent propriétaire et est passée de 1207 à 1193 (entraînant ainsi l’augmentation de chacune des quotes-parts). La copropriété disposant de boxes, de parkings en sous-sol et de parkings extérieurs ces deux bases de répartitions ne correspondent à rien et ne reflètent pas la réalité de la totalité des tantièmes de chaque parking/box (quels que soit les types de parkings/boxes pris en compte, on ne retrouve nul part aucun de ces 2 calculs de tantièmes).
A la lecture des derniers PV d’AG il n’y a par ailleurs aucune trace de vote de modification de cette base de répartition, ni de travaux qui auraient eu pour conséquence de modifier des parkings.
J’ai ainsi demandé des explications au syndic en exercice, qui n’a jamais répondu. L’année suivante avec le changement de syndic, j’ai à nouveau posé la question sur cette évolution de la base de répartition des tantièmes, qui elle aussi est restée sans réponse. Après de nombreuses relances (une dizaine) toujours restées sans réponse, j’ai sollicité un Médiateur de la République. Le syndic n’a dans un premier temps pas daigné lui répondre puis devant l’insistance du Médiateur a fini par donner une réponse farfelue qui n’a pas fait avancer les choses.
Le président du conseil syndical a également été sollicité sur le sujet et n’a pas répondu (au passage c’est cette personne qui avait recommandé notre nouveau syndic, lui aussi défaillant sur le sujet).
J’ai sollicité la protection juridique de mon assurance pour qu’elle me vienne en aide, mais pour des sommes peu importantes et au-delà de 2 ans, elle m’a fait savoir qu’elle n’interviendrait pas dans ce dossier.
Ne souhaitant pas aller en justice pour ce différent, j’ai alors décidé de poser la question lors de l’AG de 2019, en fournissant un courrier très précis et en affichant la réelle base de répartition des tantièmes des parkings en sous-sol et en proposant d’y inclure les parkings extérieurs (il faut bien aussi les entretenir et un jour il faudra certainement les refaire).
Ma question et ma proposition ont été envoyées en AR 1 mois avant l’AG mais le syndic ne les a pas portées à l’ordre du jour de l’AG.
Pour l’AG 2020, j’ai réitéré mes demandes qui cette fois ont été prises en compte. Elles ont été votées et les choses sont rentrées dans l’ordre 8 ans après !
Au final c’est ma détermination durant 8 années, qui a permis de régulariser la situation, avec le risque qu’au cours de cette AG de 2020 le résultat du vote fasse que ma demande soit rejetée.
Catégorie : Histoires
Calculs énergétiques manuels vs calculs numériques
En tant que bureau d’études thermique et fluides, nous réalisons des audits énergétiques dans le cadre de DTG, phase 1 d’un projet de rénovation énergétique et moment de prise de conscience de l’état de la copropriété et des travaux à envisager. Il convient donc de calculer les consommations, l’étiquette énergétique et le gain énergétique du projet projeté. Une fois l’audit réalisé vient le temps de le présenter au conseil syndical. Les conseillers syndicaux sont largement composés de messieurs retraités et une fois la présentation faite, l’un d’entre eux, sort de son dossier une feuille A4 remplie de calculs manuscrits, dans tous les sens, et il nous indique très sérieusement que les calculs réalisés par l’ingénieur, grâce à un logiciel adapté, sont faux et qu’il a fait tous les calculs et ne trouve pas les mêmes résultats ! Un peu interloqués et surtout très polis pour ne pas vexer le monsieur, sans doute “prof de techno” à la retraite, je ne m’en souviens plus, nous tentons de lui expliquer qu’il faut comparer les choses comparables, que les données d’entrées ne sont peut être pas les mêmes, etc. Il tente de son côté des explications mais…se fait très vite retoquer par ses pairs….conscients qu’il ne pourrait rivaliser face à un logiciel et aux explications de l’ingénieur. Ouf, mais quelle surprise de voir le temps qu’a dû passer ce monsieur à faire tous ces calculs à la main !
Attention à ne jamais sous estimer l’investissement de personnes qui ont du temps et de l’expérience dans le domaine et user de toute la diplomatie possible pour ne pas les froisser. Nous avons eu la chance que ce soit les autres membres du conseil syndical qui ont eu la lucidité de mettre court à un débat qui aurait pu être sans fin ! l’humain dans ces projets de rénovation énergétique, quelle importance !
L’état des lieux c’est du sérieux
En 2009, arrivant de l’étranger, je loue à distance un appartement en proche banlieue Parisienne, par l’intermédiaire du gestionnaire professionnel du bien, avec un loyer conséquent. Le professionnel n’étant pas disponible pour l’état des lieux d’entrée, c’est le propriétaire qui s’en est chargé.
Le jour de cet état des lieux d’entrée étant venu, le propriétaire commence à prendre mes premières remarques sur un formulaire brouillon et rechigne à marquer toutes celles que je lui fais (après de nombreuses années en location la prudence est de mise sur les états des lieux).
Pour cet apartement de 120m2 avec une piéce annexe, le propriétaire me dit au bout d’un moment, « on est entre nous, ça ira bien, je vous fais confiance ».
J’ai reçu quelques jours plus tard par courrier un état des lieux d’entrée au propre particulièrement sommaire, sans toutes les remarques que j’ai évoquées en début de visite. J’ai néanmoins demandé une copie du brouillon, qui m’a été transmise.
5 ans plus tard lors de ma dédite, le propriétaire a tenu à faire l’état des lieux de sortie. En 5 ans il n’y a eu aucune dégradation dans cet appartement sauf une petite brûlure sur la moquette de la piéce annexe; moquette qui avant mon arrivée dans l’appartement avait été fortement endommagée par une infiltration d’eau lors d’un orage. Prévenu en temps et heure par courrier, le propriétaire est resté muet sur le sujet.
L’état des lieux de sortie se fait sans anicroche (aucune remarque particulière du propriétaire) et il m’assure que mon dépôt de garantie me sera intégralement rendu, étant précisé que ni l’un ni l’autre avons signé l’état des lieux de sortie.
2 mois plus tard je reçois dudit propriétaire un chèque en remboursement de mon dépôt de garantie d’un montant fortement amputé de plus de la moitié de celui-ci. Il me retient le changement de la moquette de la piéce annexe au prix fort, ainsi que d’autres charges non évoquées lors de l’état des lieux de sortie et bien entendu non justifiées.
J’ai immédiatement écrit au propriétaire lui rappelant notamment que lors de l’absence d’état des lieux de sortie non conforme à la législation en vigueur, la jurisprudence considére qu’il est réputé non écrit. Ainsi le locataire béneficiant du doute, ne peut en aucun cas être tenu pour responsable des dégradations du bien qui auraient pu étre constatées.
Ma perspicacité a fait que le propriétaire m’a finalement remboursé la totalité de mon dépôt de garantie.
Copro & Naturisme
Alors gestionnaire de copropriétés à PORT BARCARES, je me suis retrouvé à gérer des immeubles situés dans le périmètre du village naturiste de LEUCATE.
Relations de voisinages particulièrement tendues avec les « textiles » qui se mettaient à envahir l’espace naturiste.
Une de mes missions principales en tant que syndic : faire respecter le règlement de copropriété. C’est ainsi que je me plonge dans ledit réglement et là .. « clause naturiste » (que j’ai toujours gardé en photo et que je tiens à dispo). Me voilà donc à adresser des courriers RC/AR aux gens qui avaient l’outrecuidance de se vêtir alors que c’était les vacances, leur demandant de bien vouloir se confomer au règlement de copropriété et donc de respecter l’esprit et le mode de vie choisi par les copropriétaires !
La teneur des courriers était plutôt inédite ! Je vous laisse deviner comment s’est déroulée l’AG qui a eu lieu pendant l’été pour que le maximum de monde soit présent, bien entendu dans le plus simple appareil….!
Chute en montagne
Un groupe d’amis en provenance d’Espagne se rend en SAVOIE à la station de MERIBEL MOTTARET altitude 1.750m, pour un séjour de sport d’hiver, au cœur des 3 VALLÉES.
Comme il est souvent d’usage, au cours de leur excellente semaine passée sur les pistes, les individus décident d’organiser une soirée festive, dans l’un des 3 appartements loués dans un même immeuble en copropriété.
C’est donc dans ce contexte d’une soirée animée à l’origine de nuisances sonores relevées à plusieurs reprises par Mr C. gardien concierge et particulièrement bien arrosée que l’un des protagonistes vient, sous l’emprise de l’alcool, à chuter du balcon, sans pour cela être victime d’importants dommages corporels.
De retour dans son pays d’origine ce touriste peu scrupuleux s’est empressé d’engager une démarche pour tenter de mettre en cause, toutefois sans résultat, la responsabilité de l’agence de location et accessoirement celle du syndicat des copropriétaires.
Si la pratique du ski n’est pas sans risque, un comportement inapproprié en dehors des pistes, présente en toute évidence un réel danger.
Rabah C
Souplex vigilance
Si dans l’immobilier, le souplex est la contraction de “duplex” et de « sous-sol”, permettant le plus souvent d’acquérir des m2 à un prix bien inférieur à celui d’un rez de chaussée, faut-il encore être particulièrement attentif à la présence d’équipements présentant potentiellement des risques.
Si dans le cadre d’un investissement immobilier destiné à la location de courte durée, Mme et Mr A. ont fait l’acquisition d’un souplex dans une copropriété de 5 lots principaux dans le quartier SAINT JUST du vieux Lyon, montée du Gourguillon juste en contrebas de la basilique de FOURVIERE, ils étaient bien loin d’imaginer les difficultés à venir.
Dans ce lot d’habitation vacant depuis plusieurs années, composé d’une première surface en rez-de-chaussée et d’une seconde en sous-sol (Ex caves), c’est donc cette dernière surface desservie en interne par un escalier métallique hélicoïdal, qui a été généreusement inondée suite à la rupture d’éléments vétustes du réseau d’évacuation des eaux usées et eaux vannes de l’immeuble, présents dans cet espace, qui lors d’un violent orage d’été, n’ont pas résisté à un énorme refoulement du collecteur communal.
Pour ce type de bien immobilier, on relèvera qu’il n’est pas suffisant de retenir l’attractivité de sa valeur vénale, il est de la plus haute importance d’identifier les éléments potentiellement à risque.
G. Reynier
Dépression à haut risque
C’est au cours d’une banale matinée de travail en 2005, que la Direction de la Régie M. syndic de copropriété d’un immeuble en R+2 en bordure de l’avenue Barthélemy Buyer 69005, reçoit un appel téléphonique du Service Départemental d’Incendie et de Secours (SDIS), signalant l’intervention sur site d’une unité pour combattre un incendie.
Arrivé sur les lieux du sinistre, Mr R. responsable du service technique de la Régie M. ne peut que constater l’ampleur des dégâts et la présence des pompiers ainsi que des forces de l’ordre, qui procèdent aux premières investigations d’usage.
L’interrogatoire mené par la police auprès des quelques personnes présentes au bas de l’immeuble, révèlera qu’il s’agissait là d’un acte intentionnel. Plus précisément c’est Mme G. jeune femme locataire, qui en instance de séparation et en présence à ses côtes de sa fille en bas âge, a tenté de mettre fin à ses jours à l’aide du gaz.
Si ce fait divers ô combien dramatique à nécessité après expertise d’importants travaux de remise en état des parties communes et privatives, fort heureusement il n’a été déploré aucun dommage corporel.
Au moment où Mme G. a été hospitalisée pour traiter son état dépressif, sa fille quant à elle a été recueillie par ses grands parents maternels.
Ascenseur guillotine
Au regard de la scéne qui s’est déroulée dans cet immeuble de type HAUSSMANNIEN dans le 6iéme Art de LYON, équipé d’un ascenseur rétro, il s’agit là d’un évènement à la fois dramatique et heureusement peu commun.
Tout commence par la présence sur l’immeuble de Mr J, qui au cours d’une matinée des années 90 rend visite à Mme B, copropriétaire d’un appartement au 3iéme étage.
Après que Mr J. ait actionné la sonnette pour annoncer son arrivée l’adorable chat de Mme B.. ayant profité de l’entrebaillement de la porte paliére de l’appartement pour investir la cage d’escalier, aussitôt Mme B et Mr J. se sont mis à rechercher le félin dans les parties communes de l’immeuble, sans résultat.
Pensant que le chat aurait pu tomber dans la cage d’ascenseur, c’est à la suite d’une escalade et penché au-dessus de la grille métallique de la cage d’ascenseur au niveau du palier du 3iéme étage, qu’accidentellement l’un des pieds de Mr J. déclenche l’appel de la cabine, qui en provenance du 5iéme étage, a eu un effet guillotine sur la personne de Mr J.
SI cet accident malheureusement mortel est survenu avant les décrets imposant une mise aux normes des ascenseurs, on ne peut que regretter leur parution tardive.
Une formule 1 verte pour pas chère
C’est une histoire qui se renouvelle chaque année en été : l’entretien des espaces verts !
Notre prestataire historique, avec un tarif datant du siècle dernier, est hyper concurrentiel. Cela n’empêche qu’il ton avec une formule 1…. En effet, il vient avec son équipe de 3 agents, et fait le job en un temps record et en particulier pour tondre le 1/2 hectare d’herbe autour des 3 bâtiments de notre résidence.
Les occupants de la résidence sont satisfaits ! La nuisance sonore des machines est de courte durée, les végétaux sont coupés au cordeau et rien ne dépasse. Le résultat se voit….. .
En effet, le résultat se voit : des zones passées à nue où seule la terre apparaît, l’herbe qui grille comme un poulet sur un tourne broche, et des racines d’arbres émergentes scarifiées !
Pour une société qui doit « entretenir » les espaces verts, je pense que mère nature peut trouver mieux comme allier.
Malheureusement pour elle, la copropriété en France est composée majoritairement de propriétaires d’appartements qui ne savent pas qu’ils sont aussi COPROPRIETAIRES. Ils n’ont donc pas conscience de la responsabilité induite, sur l’entretien des parties communes qui leur appartiennent aussi, et des devoirs qui s’imposent donc à eux. Du coup, pourquoi payer pour quelque chose qui appartient à d’autres ?
Les choix se font alors trop souvent sur le moins disant, et ça les prestataires en copropriétés le savent bien et vendent des prestations au rabais, avec un niveau de qualité médiocre. Mais peu importe, infiné ce sera la faute du bouc émissaire habituel : le syndic !
Cette société a été mise en concurrence avec une société connue pour ses compétences de naturaliste, d’animation de rencontres de voisins pour s’impliquer un peu dans leurs espaces verts en se les réappropriant, et avec une éthique de respect des végétaux. Mais le prix… toujours le prix a raisonné le conseil syndical à garder sa
Formule1 verte à bas prix !
Flambage des fermettes
Mme H., copropriétaire qui occupe un appartement au dernier étage d’un immeuble sis 230 Rue Vendôme 69003 LYON, construit en 1990, constate lors d’un violent orage d’été, la survenance d’une impressionnante infiltration d’eau au niveau du plafond de son séjour, provoquant ainsi de sérieux dommages au parquet.
Sans attendre Mme H. signale les faits à Mme R. gestionnaire de la copropriété, qui cette dernière confie à l’entreprise M. une mission en recherche/traitement du désordre à l’origine de cette infiltration d’eau.
Se portant sur les lieux, le dirigeant de l’entreprise M. rend immédiatement compte du résultat de ses recherches, en insistant sur le fait qu’à l’aplomb du séjour de Mme H. des tuiles sont tombées sur le sol des combles perdus, laissant apparaître au niveau de la toiture un trou béant d’environ 4m2, nécessitant au titre des mesures conservatoires le bâchage provisoire de la zone sinistrée.
En procédant aux investigations d’usage, le syndic de la copropriété assisté d’un homme de l’art, relève une sévère et inquiétante déformation des fermettes par flambage, entraînant par effet domino la rupture des liteaux sur lesquels reposent les tuiles ciment relativement lourdes.
Ce désordre peu banal dû, lors de la réalisation de l’ouvrage, à une mise en œuvre approximative des pièces de charpente (mauvais contreventement), n’étant plus couvert par le contrat d’assurance décennale de l’entreprise à l’origine des travaux et la police d’assurance dommages ouvrage souscrite par le promoteur, le syndicat des copropriétaires a été contraint et forcé de financer la totalité des travaux de remplacement de la charpente défectueuse.