Dans les années 90, j’étais monteur-réparateur d’ascenseurs, et comme dans de nombreuses interventions j’ai vecu une histoire toute particuliére lors de l’installation dans une copropriété, d’un ascenseur positionné dans la montée d’escaliers d’un bel immeuble ancien Rue de Sèze dans le 6iéme Arrdt de Lyon. Me voila parti pour 30 jours de travaux, au cours desquels je fais la connaissance de M.P. un homme de 92 ans propriétaire du 6iéme et 7iéme étage, à l’origine de l’installation et du financement de cet ascenseur. Je découvre là au fil des jours un homme fort sympathique et drôle, qui me raconte que lorsqu’il a acquis ses 2 appartements il montait les marches quatre à quatre et qu’avec le temps qui passait il rencontrait des difficultés à monter marche par marche les 6 étages, l’appartement du 7ieme étage ayant été transmis à sa fille. Pendant la durée du chantier voyant ce monsieur de 92 ans descendre chaque jour, aller chercher son pain, son journal et relever sa boîte aux lettres, à la fin des travaux j’ai été particuliérement fiére et heureux de pouvoir mettre l’appareil à sa disposition. Mr P. ayant obtenu en son temps l’accord des copropriétaires de faire installer l’ascenseur tout en refusant de participer à son financement, aussi à la demande de M. P. j’ai été contraint de condamner les portes palières de l’ascenseur du 1er au 5ème étage et placer un digicode en cabine pour une utilisation privée, destinée exclusivement au commanditaire des travaux. C’est donc cette situation qui a permis au fil du temps, que les copropriétaires, étage par étage, ont pris conscience de l’intérêt de l’ascenseur et ont décidé de régler leur quote-part des travaux, dans le but que l’ascenseur desserve tous les étages.
C’est là une belle et vraie histoire qui démontre à qui veut bien l’entendre, que c’est cette personne d’un âge avancé qui, par sa surprenante volonté, a amené les copropriétaires à accepter ce nouveau confort, avec pour cerise sur le gâteau une plus-value significative apportée à leur immeuble.
Catégorie : Histoires
Quand l’amour frappe à la porte…
Une de mes voisines âgées avait un chat de 12 ans : Maurice dit Momo. Un jour en discutant avec elle elle me dît que quand elle partait en vacances ou devait partir pour ses hospitalisations (elle était malade et hospitalisée au moins 3 ou 4 fois dans l’année) c’était compliqué pour elle de trouver quelqu’un pour s’occuper de Momo.
Aimant les animaux et plus particulièrement les chats je lui avais donc proposé de m’occuper de lui durant ses absences. C’est comme ça que j’étais devenue la nounou officielle de Momo. Pendant 3 ans quand ma voisine s’absentait je venais lui donner à manger, jouer avec lui et le câliner.
Ma voisine était hospitalisée de plus en plus souvent car sa maladie empirait. Jusqu’au jour ou malheureusement elle est décédée.
Elle n’avait plus de famille, si ce n’est sa sœur âgée de 87 ans qui vivait en EHPAD et ne pouvait malheureusement pas prendre Momo avec elle.
C’est donc tout naturellement que je lui ai proposé de garder Momo que j’aimais déjà comme mon chat.
Depuis il coule de vieux jours heureux avec moi et à plus de 15 ans est encore en pleine forme.
Je l’aime de tout mon cœur, au moins aussi fort que feu sa maîtresse.
Sobriété énergétique
Au regard du coût exorbitant de l’énergie qui est devenu réalité et du plan de sobriété énergétique annoncé par le gouvernement le 6/10/22, cette histoire doit être prise avant tout comme une
sensibilisation destinée aux copropriétaires, quant à la nécessité d’approcher LA RENOVATION
ENERGETIQUE du bâti dans sa globalité et non de manière partielle.
C’est donc dans cet esprit, qu’un syndicat des copropriétaires, a engagé une étude portant sur un programme de rénovation énergétique globale (Label BBC EFFINERGIE Réno 2009), destiné à un
ensemble immobilier résidentiel construit en 1936 dans le quartier CONFLUENCE 69002 et composé de 36 logements plus 2 locaux commerciaux, répartis sur 2 allées en R-1/R+6, pour une SHON de 2.899 m2, avec pour objectif l’exécution des travaux sur la période 2019/20 :
– Raccordement sur le Réseau de Chaleur Urbain (RCU) avec échangeur à plaques, en
remplacement de la chaudière fioul.
– Pose de robinets thermostatiques sur les corps de chauffe existants.
– Réalisation d’un réseau d’ECS, en remplacement des cumulus individuels.
– Création d’un équipement VMC basse pression.
– Réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse avec isolation thermique.
– Ravalement des façades, avec ITE en façades sur cour.
L’opération d’un montant prévisionnel de 1.100.000 € TTC (travaux + frais annexes), ayant bénéficiée d’aides financières ECORENOV, rachat de C2E et autres, c’est au titre de l’aide EcoCités qu’une
campagne de mesures d’évaluation des performances énergétiques a été menée sur 12 mois, du 1/10/20 au 30/09/21.
Les résultats obtenus et consignés dans le rapport dressé par la Sté E. indépendante et spécialiste du sujet, font état de très bons résultats au niveau des consommations et ce en comparaison à d’autres opérations similaires également évaluées par la mesure.
SYNTHESE DU RAPPORT
CHAUFFAGE
L’opération fait partie des plus performantes, avec une consommation de 31% inférieure à la moyenne, en terme d’énergie finale.
PRODUCTION EAU CHAUDE SANITAIRE
Avec des niveaux de puisages situés dans la moyenne, la conso en énergie finale liée à l’ECS est 29% inférieure à la moyenne mesurée sur d’autres bâtiments collectifs similaires, tout en respectant la limite de la température réglementaire liée au risque de légionellose dans la sous-station.
VENTILATION MECANIQUE CONTROLEE (VMC)
L’évaluation de la teneur en CO2 de l’air ambiant dans les appartements est très variable en fonction du logement considéré.
ELECTRICITÉ SERVICES GENERAUX
L’opération compte parmi les 4 programmes de rénovation, avec les plus faibles conso d’électricité. Le poste le plus consommateur qu’est la sous-station est le 2iéme moins consommateur par rapport
à d’autres opérations similaires, 56% inférieure à la moyenne.
CONFORT D’HIVER
La température des logements mesurée est en moyenne de 20,9° C sur la période froide. Bien que supérieure à la température réglementaire de 19°C, elle reste 1°C inférieure à la moyenne mesurée
sur un ensemble de bâtiments collectifs rénovés.
CONFORT D’ETE
Si toutefois les résultats relevés sur l’été 2021 sont globalement bons, il sont à modérer par la relative fraîcheur de cette période estivale, car les données sont beaucoup moins bonnes si l’on prend l’été 2020 comme référence. Des surchauffes peuvent apparaître dans certains appartements.
CONCLUSION
La rénovation énergétique de millions de logements étant un enjeu économique et social majeur, aussi cette opération affichant après travaux une consommation d’énergie finale totale de 122,2
KWh/m2/an, largement inférieure aux 450 KWh/m2/an précisés dans le *Décret 11/01/21, on peut sans aucun doute relever là, l’effort financier consenti par le syndicat des copropriétaires, l’expertise
du syndic de copropriété maître d’ouvrage délégué et féliciter l’ensemble des intervenants, qui ont accompli, un véritable acte solidaire.
*Décret N° 2021-19 du 11/01/21 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, précisant que la consommation d’énergie estimée par le
DPE doit être inférieure à 450 KWh d’énergie par m2 de surface habitable et par an. A noter que cette disposition en vigueur dés le 1/01/23, ne s’appliquera qu’aux nouveaux contrats de location conclus en France métropolitaine, à compter de cette date.
Arnaud D
Origine atypique d’un sinistre
J’ai toujours grand plaisir à raconter cette anecdote, vécue il y’a prés de 20 ans.
Un copropriétaire se plaignait d’une auréole sur le plafond du salon de son logement dans un immeuble haussmannien.
Des recherches de fuite avaient été engagées dans l’appartement de l’étage supérieur et après avoir sollicité 3 plombiers sans aucun résultat probant quant à l’origine, dans le cadre d’une expertise en recherche de responsabilité, une décision a été prise de déposer partiellement un magnifique parquet en point de Hongrie, sous l’œil avisé de l’expert.
Lors de la dépose du parquet, l’expert s’est accroupi car “le marin” dégageait une légère odeur d’ammoniaque à un endroit bien précis.
C’est ainsi que nous avons compris que l’origine du sinistre était tout simplement lié aux urines du magnifique Berger Malinois du voisin de l’appartement du dessus, qui marquait régulièrement son territoire dans la zone des plantes vertes du salon de son maître.
Dans ce sinistre, la relation de cause à effet particulièrement atypique, est apparue des plus surprenante.
Surélever ?
A l’assemblée générale annuelle qui se déroula peu après la visite de l’architecte, j’annonçai la bonne nouvelle : on pouvait envisager de surélever l’immeuble et, grâce à la richesse créée, isoler correctement cette pauvre construction qui grelottait sous le froid de l’hiver et transpirait sous la canicule. Sur les visages des copropriétaires, se peignit d’abord la stupeur. Puis cette expression ennuyée, légèrement craintive, que l’on prend devant une personne complètement siphonnée. Le sentiment général fut que je préconisais un effondrement de l’immeuble. Le bien acquis par chacun, à coups de privations et d’économies, allait être englouti sous les décombres. Je ne jouissais pas de toute ma raison, sans doute. Le syndic consigna poliment, dans le procès-verbal de l’assemblée générale, que les copropriétaires avaient entendu une communication sur la surélévation et l’isolation et qu’il avait été décidé de ne pas y donner suite.
Je rendis néanmoins visite, à la Mairie, à l’adjoint chargé du logement, pour tenter de lui faire partager mon enthousiasme. Il prit un air rêveur et, quelques semaines plus tard, m’envoya un courriel lugubre : il avait consulté un sien ami, architecte, qui lui avait déclaré que les surélévations étaient considérées comme dangereuses, de nature à compromettre la solidité des constructions. On avait signalé des fissures considérables dans certains immeubles qui avaient cru faire des miracles. Les assurances avaient refusé de couvrir les dégâts. Les malheureux suréleveurs avaient été condamnés à payer jusqu’à la fin de leur vie les dommages qu’ils avaient causés. Dans ce contexte, il croyait devoir me suggérer de ne rien faire et de ne pas m’obstiner dans mon projet.
Florence C
Réveil pieds dans l’eau
Un matin dés 9 heures Mr O propriétaire d’un studio en Résidence de loisirs sur la commune de MANDELIEU, joint par téléphone Mr H le gestionnaire de la copropriété.
Il l’informe qu’en allant prendre sa douche, il a constaté une présence anormalement importante d’eau au sol de sa salle de bains et qu’en portant son regard au plafond, apparaissait un impressionnant goute à goute à l’emplacement du luminaire.
Immédiatement Mr H demande à son interlocuteur si il a pris soin de se rapprocher de l’occupant de l’appartement de l’étage supérieur.
Mr O répondant par la négative, aussi le gestionnaire lui reprocha tout naturellement de ne pas prendre l’initiative de monter d’un étage, afin de déterminer avec son voisin l’origine de ce sinistre DDE, alors que vraisemblablement il est comme de nombreux internautes, en relation avec des individus à l’autre bout du monde.
Moi, syndic ?
Je m’ouvris de mes difficultés à un personnage, que j’entretenais, de loin en loin, de mes tentatives. « Eh bien, me dit-il un jour, avec le ton que Napoléon devait employer avec ses soldats sur le pont d’Arcole, changez de syndic ! ».
Ah, c’était simple, vraiment ! Changer de syndic. En trouver un autre. Et où le trouver ? Cet organisme associatif pouvait peut-être m’aider ? Je pris donc rendez-vous auprès de la permanence juridique de l’association, un jeudi matin (encore une demi-journée de congé annuel consommée…). Plusieurs permanenciers recevaient, dans de petits bureaux à peine isolés, des copropriétaires qui composaient tout l’arc-en-ciel, toutes les nuances, toute la palette du désarroi. Certains portaient avec peine un épais dossier dont s’échappaient factures et lettres recommandées. D’autres se présentaient timidement, verbeusement, confusément, profusément, à tel point qu’il était difficile de deviner par quel bout l’on pouvait commencer à remonter le fil du problème qu’ils étaient venus raconter. D’autres encore, en habitués, décrivaient avec concision la difficulté à laquelle ils étaient confrontés. Le ou la permanencier(e) écoutait, prenait des notes, consultait des classeurs de textes juridiques, de documents de jurisprudence, d’articles de revues spécialisées, et délivrait son oracle. J’attendis mon tour. Au bout de peu de temps, je fus reçue par un juriste d’une quarantaine d’années, aux cheveux précocement blancs, nommé Mr L..
Quand je lui expliquai la raison de ma visite (« Euh… Je cherche les coordonnées d’un bon syndic »), une franche hilarité se peignit sur son visage. « Chère Madame…. ». En proie au fou-rire, Mr L. ne parvenait pas à reprendre son sérieux. Toute la matinée, il recevait des copropriétaires anxieux, tremblants, exaspérés, maladroits, révoltés, victimes d’agissements léonins, illégaux, hors de prix, ou marqués simplement par la mauvaise qualité du service rendu, de la part du syndic A, du syndic B, et ainsi de suite jusqu’à la fin de l’alphabet. Les bons syndics étaient rares. La plupart d’entre eux faisaient « rentrer » le maximum de copropriétés dans leur portefeuille et, évidemment, n’avaient pas le temps de s’occuper correctement d’autant d’immeubles. Evidemment. Ils se penchaient, un peu, sur celles où le conseil syndical gigotait. Réparer, mettre les fournisseurs en concurrence, rechercher l’efficacité énergétique, régler les problèmes d’eau ? « Mais, Madame, ils n’ont pas le temps ! Ça prend un temps fou, ces petites choses ! » Il riait, Mr L., et de bon cœur, devant mon ingénuité.
Quand il eut recouvré son calme, il fit pivoter son fauteuil pour prendre un dossier derrière lui et, sans me regarder, me dit :
– Et pourquoi ne deviendriez-vous pas syndic bénévole ? Votre immeuble compte 22 lots. Ce n’est pas la mort d’un homme. Encore moins d’une femme », ajouta-t-il en faisant de nouveau pivoter son fauteuil.
Il me regardait, sérieux et gentil, comme un dentiste qui s’apprête à extraire une dent douloureuse.
-D’après ce que vous me dites, vous consacrez plus de temps à essayer de forcer le syndic à faire des choses qu’à les faire vous-même. Et vous êtes quand même obligée de les faire, ces choses, parce que lui ne les fait pas, ne veut pas les faire, ne les fera jamais. Et en plus, il vous parle mal, si j’en juge par les courriels que vous venez de me montrer (je lui avais en effet apporté quelques échanges récents, où le ton du syndic, de rogue, était devenu franchement déplaisant).
– Mais je n’y connais rien ! bredouillai-je. Je ne sais pas tenir une comptabilité, je ne saurais pas comment contraindre un copropriétaire mauvais payeur à acquitter sa part de charges, je ne suis pas juriste, je ne suis pas chauffagiste…
-Nous sommes là pour vous aider, objecta-t-il. Personne n’est omniscient. Le plus délicat, c’est de se lancer. Ensuite, vous verrez – il dessinait avec ses mains un mouvement de roulis -, ça se met en place, ça s’installe dans les habitudes. Vous avez un conseil syndical qui vous soutient, je crois. C’est une condition essentielle. Le travail en lui-même n’est pas d’une complexité folle. Vous le faites déjà.
Moi, syndic ?
J’avais le mal de mer.
-Moi, syndic ? articulai-je faiblement.
-Vous.
-Mais… on a le droit, légalement ?
– Très bonne question. Article 28 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Modifié par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004 en son article 17, paru au Journal officiel de la République française du 4 juin 2004 (il récitait à voix haute). Ouvrez les guillemets : « … les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. » Vous pouvez parfaitement être le syndic bénévole de votre copropriété, si vous le décidez et si les copropriétaires vous élisent. Car il faut un vote en AG, bien sûr. »
Je ne sais plus comment se termina ce premier entretien. Je crois bien que j’invitai, ou plutôt que je demandai, à Mr L. de bien vouloir venir prendre un café avec moi, car j’étais en état de choc.
Florence C
Un mal pour un bien
Dans les immeubles anciens si l’installation électrique des appartements n’est pas toujours de la première jeunesse, généralement la colonne montante électrique située en parties communes assurant leur alimentation est le plus souvent vétuste, voir même dans certains cas à l’origine d’un départ d’incendie en parties communes.
C’est donc pour cette raison que les copropriétaires d’un immeuble Rue Boileau 69006, ont voté en 2015 les travaux de réfection de la colonne montante électrique en hors concession et ont confié la réalisation de cette opération à l’entreprise F.
A la suite de l’avis favorable émis par ENEDIS sur le projet déposé auprès de ses services par l’entreprise d’électricité F., puis la réunion de mise au point technique sur site, une date de consignation pour coupure générale d’électricité a été fixée par ENEDIS.
Ainsi l’équipe des techniciens de l’entreprise F. a été en mesure, de basculer l’alimentation générale sur la colonne électrique provisoire et de déposer l’ancienne colonne.
A la suite des 8 semaines de travaux et la réception par ENEDIS du nouvel ouvrage réalisé, l’entreprise F. lors d’une seconde consignation a procédé au raccordement progressif et définitif de la dizaine d’appartements, des 2 commerces en rez de chaussée et des parties communes.
Si tout paraissait parfait, ça n’a pas été le cas pour Mme Mr H. locataires, qui en revenant à leur domicile après leur journée de travail, ont constaté la détérioration de plusieurs équipements, réfrigérateur, groupe VMC, box, ordinateur.
A l’origine de ces dégâts matériels pour ce seul appartement dont l’installation électrique était en triphasé, c’est juste l’inversion lors du raccordement sur le nouveau coffret de distribution d’étage d’une phase avec le neutre, qui a provoqué une surtension de 380 volts.
L’expertise ayant mis en cause la responsabilité de l’entreprise F., dans le cadre d’un dédommagement par les assureurs, Mme Mr H. ayant pu renouveler leur matériel HS, ont retrouvé le sourire.
Parfois le bonheur surgissant où on ne l’attend pas, il s’agit bien là d’un mal pour un bien.
Florent P
Faire des bonds
L’établissement des documents comptables que sont les appels de charges me donna du fil à retordre. L’expert-comptable que m’avait recommandé l’Association des Responsables de Copropriétés, Mr H., était compétent et affable. Sa tête ronde, plus encore que son nom patronymique, son pantalon de velours côtelé et son pull marin, trahissait le vrai Breton. A ses côtés, travaillait Mme V., une élégante jeune femme que j’ai vue, en un an, fléchir sous la charge de travail. Comme souvent, le titulaire de l’expertise donnait un cadre et des références, et la tâche quotidienne était accomplie par sa collaboratrice. C’est donc essentiellement avec Mme V. que je fus amenée à nouer des contacts.
« La comptabilité est un langage », m’expliqua placidement Mr H. lorsque nous eûmes notre premier entretien. Je m’aperçus très vite que c’était effectivement du chinois. En comptabilité, les conventions ne sont pas les mêmes que dans la vie ordinaire. Une somme qui entre dans les fonds de la trésorerie – une recette donc – peut parfaitement se trouver affectée d’un signe négatif. + 1 000 € deviennent ainsi – 1 000 €. Aucun sadisme ne préside à cette inversion des signes : c’est, tout simplement, le plan comptable général, arrêté par les instances réglementaires et professionnelles, qui décide de ces conventions, au moins pour la France et pour l’Union européenne ; car, outre-Atlantique, les conventions peuvent être différentes.
Moi, je faisais les écritures primaires : je consignais dans un cahier à carreaux tout ce qui entrait dans la caisse de la copropriété et tout ce qui en sortait, en conservant soigneusement les factures. Ces données brutes étaient ensuite moulinées par un logiciel qu’avait mis au point Mr H., avec l’aide de l’un de ses neveux, informaticien de son état. Ce logiciel, résultat de plusieurs années de travail, le remplissait de fierté, et je dois dire qu’il y avait de quoi : car, à la fin de l’année, au lieu des infâmes tableaux illisibles du syndic, l’application informatique crachait de fort jolis états récapitulatifs, les fameux « états comptables « exigés par le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. L’on parvenait à y comprendre quelque chose même quand on n’était pas comptable de profession.
Seulement… une copropriété est un ensemble de spécifications minuscules, ce dont on ne s’aperçoit pas au début. On croit qu’on est clair, et on ne l’est pas du tout. J’avais bien sûr remis à Mr H. et à Mme V. l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété des Pommiers : chaque lot (appartement, commerce, garage, cave) s’y voyait affecté un nombre précis de tantièmes ; on dit parfois aussi millièmes, ou dix-millièmes. Ces tantièmes n’avaient pas varié depuis la construction de l’immeuble. Mais des malentendus ne tardèrent pas à apparaître : par exemple, il y avait garage et garage. Certains copropriétaires disposaient d’un parking extérieur, et d’autres d’un box intérieur. Il n’était pas juste que les propriétaires d’un parking extérieur participent à l’entretien du volet roulant qui protégeait l’accès du garage intérieur où se situaient les boxes. Ce n’est qu’un exemple. Faute d’avoir clarifié d’emblée ce point, et d’autres de la même engeance perfide, car j’étais tellement débordée que je n’y avais pas pensé, des erreurs se glissèrent dans les premiers appels de fonds. Elles étaient petites, mais multiples. Je faisais des bonds en recevant les projets d’appels de fonds que m’envoyait par courrier électronique Mme V.. Il nous fallut à peu près trois appels de fonds, donc trois trimestres, pour bien nous caler mutuellement et éviter les chausse-trapes. En attendant, j’avais des sueurs froides chaque fois qu’il fallait renouveler l’exercice. J’ai passé des heures à vérifier des colonnes de chiffres. A la fin, mes yeux se brouillaient, je n’avais plus aucune distance et laissais passer des erreurs de débutant(e). Mme V., de son côté, qui faisait de son mieux, cédait parfois au découragement quand elle devait rectifier, pour la troisième ou quatrième fois, tel ou tel montant, sachant qu’un changement dans un seul document nominatif entraînait un changement dans tous les autres.
Florence C.
Rien ne se passe depuis 5 ans..
-Histoire hors Concours-
Hier soir à l’AG ordinaire, le Conseil Syndical a décidé d’y proposer un changement de syndic car rien ne se passe depuis 5 ans sur le sujet du ravalement de façade ! Mais que fait le syndic ?… 😉
En effet, des 1ers éclats de béton se voient ou même tombent de la façade. Même si le bâtiment est assez récent, et la façade en assez bon état, le CS est sur le coup depuis 5 ans.
Il y a 6 ans, un audit énergétique non obligatoire a été voté en AG, et réalisé l’année suivante en 2018. Sa restitution se réalise en CS chez le syndic, puis en AG mi 2019 avec 2 scenarii de rénovation globale proposés, avec atteinte pour au moins l’un d’entre eux, du minimum pour obtenir des subventions, sans compter toutes les autres améliorations qu’ils permettent (confort, patrimoine, impact, …).
En tant que copropriétaire mais aussi professionnel de la gestion de projets de rénovation en copropriété, j’interviens à cette AG pour informer des étapes suivantes d’un éventuel projet, des acteurs à contacter pour obtenir plus d’informations afin d’étudier sérieusement le scenario intéressant le plus de copropriétaires, et des subventions existantes. Je propose de bénévolement participer à la prochaine réunion du CS afin de rentrer plus dans les détails et d’élaborer ensemble les résolutions nécessaires à la prochaine AG pour approfondir les 1ers diagnostiques de l’AUDIT.
Je participe finalement à 2 réunions de CS pour en discuter, notamment pour soutenir une membre qui avait vu l’intérêt d’étudier global avant de restreindre à un type de projet de ravalement. Les réactions classiques de mes voisins découvrant ce type de projets ne se font pas attendre : “mais qui dit que nous aurons réellement ces aides”, “c’est trop cher, faisons un ravalement simple et n’en parlons plus”, “tout ça c’est des projets pour payer des honoraires en plus au syndic” et bien d’autres. La seule motivée pour étudier globale était marginale. Ensuite plus rien malgré mes relances, plus de réponses du CS.
A l’AG suivante en 2021 après COVID, un devis de ravalement simple est proposé au vote par le CS …. surprise !
Je me fais donc fort d’y être présent afin de soulever la question : quid de l’avis de la majorité des copropriétaires ?… alors que nous avons payé un audit qui nous dit que de fortes améliorations sont possibles à l’occasion d’un ravalement… . Quid du vote d’une MOE ( maitrise d’œuvre) pour étudier plus de détails et se faire une meilleure idée ?
Le débat s’organise en pleine AG (comme souvent malheureusement dans cet organe de décisions…), les fausses ou incomplètes informations du CS fusent sur ce sujet complexe de la rénovation énergétique (RE). Visiblement la plupart des membres du CS ont fait leurs choix, sans consulter les voisins qui payent aussi et ont un pouvoir souverain, et ils ne souhaitent pas payer une RE. Je me fais fort de tenter de corriger, compléter les informations et surtout de consulter les autres : “et les autres qu’en pensez vous? que souhaitez vous étudier ?”
Un bon tiers des présents à cette AG expriment leurs besoins de mieux étudier la question, avant de se lancer dans un ravalement simple. Nous demandons alors au syndic de consulter des MOE pour obtenir des devis pour l’AG suivante, en vue de lancer une étude de projet plus global qu’un ravalement de base.
L’année suivante, l’AG se tient avec des devis de MOE indiquant l’étude restrictive de 3 ou 4 travaux précis (ravalement simple, ITE, ventilation, étanchéité)… pas une étude globale. Je ressers la même soupe : “qu’en penses les autres qui avaient exprimé leur intérêt d’une étude globale?”.
Réponse des certains membres du CS : “mais non, mais c’est trop cher, des gens ne pourront pas payer, et puis c’est pas intéressant de faire ce que préconise l’audit, et puis étudier global cela va couter plus cher,…etc.”. J’enchaine : “Alors combien coute une RE ?”. Réponse CS : “cher, on ne sait pas, en plus l’audit est vieux et les prix travaux ont bien changé, ce sera trop cher, …etc”. Je tiens bon : “et les autres, vous en pensez quoi?”. Les autres copro.: “on aimerait en savoir plus ! Combien cela couterait exactement, quelles subventions, combien de temps, … etc”.
Du coup je leur propose un compromis : voter la résolution MOE proposée mais avec une évolution. Le syndic demande une mise à jour de devis MOE pour étudier globalement la question, ce qui permet d’obtenir une subvention de la métropole sur cette étude plus onéreuse. Et pour répondre à leur besoin de garantie des subventions, je leur propose d’ajouter dans le PV d’AG une clause suspensive : “lancement de l’étude que si le montant d’étude globale mois les aides est égal ou inférieur au devis étude restrictive”.
6 mois plus tard, après relances du syndic et du CS pour faire un point sur l’avancement de cette consultation, nouvelle AGextra début 2023 de rattrapage de retard sur la clôture des comptes clause covid. Résolution de vote : “travaux de ravalement simple”…. .
En effet, les devis MOE d’étude globale reçus étaient apparemment supérieur aides déduites aux devis d’étude restrictive. La clause s’applique, rien n’est lancé.
Le CS : “c’est de votre faute Monsieur, vous avez mis cette clause et rien ne s’est lancé”…. . Aider les autres… c’est pas tous les jours faciles… 😉
De nouveau : “et les autres copro, qu’en pensez vous ?”. Réponse : “on souhaite faire un étude globale”.. .
Le syndic propose alors de mettre en place une commission rénovation afin de mieux s’entendre sur le sujet, et formalise au PV d’AG un appel à manifestation d’intérêt auprès de tous les copropriétaires. Par ailleurs, nous réussissions à nous entendre sur un appel d’offres MOE à tiroirs pour la prochaine AG afin de voter soit un ravalement simple, soit une étude restrictive, soit une étude globale.
2 mois plus tard après 2 ou 3 relances du syndic et du CS, l’appel à manifestation d’intérêt pour rejoindre la commission est enfin envoyé aux copropriétaires…. puis plus rien malgré relances…. jusqu’à l’arrivée de la convocation de la nouvelle AG mi 2023… Je vous le donne Emile…
Voila donc qu’hier soir, moi simple propriétaire d’un garage dans cette résidence (et oui), je reprends mon bâton de pèlerin (ou lance de Don Quichote comme vous préférez) et me rends à cette nouvelle AG pour remuer la soupe qui se refroidissait à nouveau, sous le souffle…. du syndic. Ba oui !? Tout ça c’est la faute du syndic qui est payé pour .. faire quoi d’ailleurs?… .
Du coup, le CS dans son rapport annuel : “non, on a rien de spécial à dire, nous n’avons rien préparé, et il n’y a rien de particulier. Si, le changement de syndic : au vu des difficultés de liaisons de nous subissons avec le syndic qui nous impose des changements de gestionnaires peu disponibles, et que des sujets comme le ravalement de la façade qui n’avance pas depuis 5 ans, nous avons rencontré d’autres syndics et avons décidé d’une autre régie. Elle est beaucoup plus petite, le Monsieur que nous avons rencontré a 50 ans et beaucoup d’expérience, très réactif quand nous l’avons téléphoné, …. etc.”. Moi open au changement (ou non), j’écoute, laisse les autres copro questionner le CS sur leur consultations de syndics. Et puis je ne peux m’empêcher de poser 2 questions : “pour la réactivité et dispo., combien de copropriétés notre gestionnaire gère-t-il ? Que pense le gestionnaire rencontré de la rénovation énergétique et quelle expérience de ce type de projets a-t-il?”. Réponse CS : “on ne sait pas combien, et il a beaucoup d’expériences en ravalement de façade, ils en ont géré beaucoup”…. . Bien emmanché tout cela… 😉
OK soit ! On vote CONTRE la reconduction de l’ancien, et pour le nouveau syndic … proposé… par le CS.
Le futur ex syndic reste secrétaire… et au final aussi président animateur de séance d’AG (vu la brillante absence du président de CS à la présidence de séance…. mais ça, c’est une autre histoire de compétences sur le qui fait quoi)… poursuit avec légèreté et bienveillance le vote des résolutions suivantes.
Vient la résolution de principe sur l’avis des copropriétaires au sujet de l’étude d’un ravalement simple et d’un projet global. Je vous le donne Émile : cela nous a pris 30 min, sur une AG de 1h30 de changement de syndic, pour réussir à “voter” combien préférait aller sur lequel des 2 choix… . Tu m’étonnes, 5 ans …. c’est la faute du syndic.
Nous voila aujourd’hui, après 5ans où rien ne s’est passé, avec un nouveau syndic… et tout va forcément aller beaucoup mieux pour décider ensemble…. du ravalement !