Catégorie : Administration & Gestion

L’établissement des documents comptables que sont les appels de charges me donna du fil à retordre. L’expert-comptable que m’avait recommandé l’Association des Responsables de Copropriétés, Mr H., était compétent et affable. Sa tête ronde, plus encore que son nom patronymique, son pantalon de velours côtelé et son pull marin, trahissait le vrai Breton. A ses côtés, travaillait Mme V., une élégante jeune femme que j’ai vue, en un an, fléchir sous la charge de travail. Comme souvent, le titulaire de l’expertise donnait un cadre et des références, et la tâche quotidienne était accomplie par sa collaboratrice. C’est donc essentiellement avec Mme V. que je fus amenée à nouer des contacts.
« La comptabilité est un langage », m’expliqua placidement Mr H. lorsque nous eûmes notre premier entretien. Je m’aperçus très vite que c’était effectivement du chinois. En comptabilité, les conventions ne sont pas les mêmes que dans la vie ordinaire. Une somme qui entre dans les fonds de la trésorerie – une recette donc – peut parfaitement se trouver affectée d’un signe négatif. + 1 000 € deviennent ainsi – 1 000 €. Aucun sadisme ne préside à cette inversion des signes : c’est, tout simplement, le plan comptable général, arrêté par les instances réglementaires et professionnelles, qui décide de ces conventions, au moins pour la France et pour l’Union européenne ; car, outre-Atlantique, les conventions peuvent être différentes.
Moi, je faisais les écritures primaires : je consignais dans un cahier à carreaux tout ce qui entrait dans la caisse de la copropriété et tout ce qui en sortait, en conservant soigneusement les factures. Ces données brutes étaient ensuite moulinées par un logiciel qu’avait mis au point Mr H., avec l’aide de l’un de ses neveux, informaticien de son état. Ce logiciel, résultat de plusieurs années de travail, le remplissait de fierté, et je dois dire qu’il y avait de quoi : car, à la fin de l’année, au lieu des infâmes tableaux illisibles du syndic, l’application informatique crachait de fort jolis états récapitulatifs, les fameux « états comptables « exigés par le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. L’on parvenait à y comprendre quelque chose même quand on n’était pas comptable de profession.
Seulement… une copropriété est un ensemble de spécifications minuscules, ce dont on ne s’aperçoit pas au début. On croit qu’on est clair, et on ne l’est pas du tout. J’avais bien sûr remis à Mr H. et à Mme V. l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété des Pommiers : chaque lot (appartement, commerce, garage, cave) s’y voyait affecté un nombre précis de tantièmes ; on dit parfois aussi millièmes, ou dix-millièmes. Ces tantièmes n’avaient pas varié depuis la construction de l’immeuble. Mais des malentendus ne tardèrent pas à apparaître : par exemple, il y avait garage et garage. Certains copropriétaires disposaient d’un parking extérieur, et d’autres d’un box intérieur. Il n’était pas juste que les propriétaires d’un parking extérieur participent à l’entretien du volet roulant qui protégeait l’accès du garage intérieur où se situaient les boxes. Ce n’est qu’un exemple. Faute d’avoir clarifié d’emblée ce point, et d’autres de la même engeance perfide, car j’étais tellement débordée que je n’y avais pas pensé, des erreurs se glissèrent dans les premiers appels de fonds. Elles étaient petites, mais multiples. Je faisais des bonds en recevant les projets d’appels de fonds que m’envoyait par courrier électronique Mme V.. Il nous fallut à peu près trois appels de fonds, donc trois trimestres, pour bien nous caler mutuellement et éviter les chausse-trapes. En attendant, j’avais des sueurs froides chaque fois qu’il fallait renouveler l’exercice. J’ai passé des heures à vérifier des colonnes de chiffres. A la fin, mes yeux se brouillaient, je n’avais plus aucune distance et laissais passer des erreurs de débutant(e). Mme V., de son côté, qui faisait de son mieux, cédait parfois au découragement quand elle devait rectifier, pour la troisième ou quatrième fois, tel ou tel montant, sachant qu’un changement dans un seul document nominatif entraînait un changement dans tous les autres.

Florence C.

J’ai emménagé dans un lotissement de 350 maisons individuelles et mitoyennes en 2017, où les gens semblaient courtois et bien sous tout rapport.
L’Association Syndicale Libre qui détient le cahier des charges qui définit les règles d’usage ainsi que les servitudes, a les mêmes prérogatives qu’un syndic de copropriété.
Arrive ma première AG et je me dis que cela serait bien d’y participer pour que je puisse me faire une idée de ce qu’il se passe là où j’ai emménagé avec mon épouse.
Dès les premières minutes de l’AG, les coups bas partent dans tous les sens. Problèmes de voisinage, non respect des règles d’usage et de servitude, des “mots doux” à la présidente de l’ASL et j’en passe…
Au bout de 3 heures d’AG, vient une histoire un peu particulière.
C’est une femme qui intervient pour parler d’un droit de passage entre 2 maisons qui n’est pas un chemin mais tout au plus considéré comme un espace vert. Cette locataire présente dans le lotissement depuis de nombreuses années et ayant systématiquement le pouvoir de son propriétaire, avait envoyé il y a 30 ans moins quelques semaines un courrier pour réclamer la propriété de cette espace vert. L’ASL ayant trouvé cette demande totalement incongrue a précieusement conservé son courrier et les présidents successifs se sont passés la consigne pour ne donner une réponse négative que quelques jours avant la date de la prescription trentenaire.
Résultat des courses, cette personne à vu son plan tombé à l’eau, après quasiment 30 ans d’attente.
Dans cette tentative d’appropriation d’une partie commune du lotissement dont la demande était faite dans l’intérêt exclusif du destinataire, on serait en droit de se poser la question de savoir si au regard de la jurisprudence le silence de l’ALS durant prés de 30 ans n’aurait pas valu acceptation.
Bref, belle première AG qui met bien dans le contexte, étant précisé que les AG suivantes ont été tout aussi compliquées et houleuses….!

A l’achat d’un appartement en région parisienne en 2012, les documents habituels me sont transnis (règlement de copropriété, derniers PV d’AG, appels de provisions…..). La copropriété datant de 1983, tout semble convenir.
Quelques temps plus tard, en tant que nouveau copropriétaire, je reçois le premier appel de provisions pour le trimestre à venir et je me rends compte que la base de répartition des tantièmes sur le poste des parkings a évoluée depuis le précédent propriétaire et est passée de 1207 à 1193 (entraînant ainsi l’augmentation de chacune des quotes-parts). La copropriété disposant de boxes, de parkings en sous-sol et de parkings extérieurs ces deux bases de répartitions ne correspondent à rien et ne reflètent pas la réalité de la totalité des tantièmes de chaque parking/box (quels que soit les types de parkings/boxes pris en compte, on ne retrouve nul part aucun de ces 2 calculs de tantièmes).
A la lecture des derniers PV d’AG il n’y a par ailleurs aucune trace de vote de modification de cette base de répartition, ni de travaux qui auraient eu pour conséquence de modifier des parkings.
J’ai ainsi demandé des explications au syndic en exercice, qui n’a jamais répondu. L’année suivante avec le changement de syndic, j’ai à nouveau posé la question sur cette évolution de la base de répartition des tantièmes, qui elle aussi est restée sans réponse. Après de nombreuses relances (une dizaine) toujours restées sans réponse, j’ai sollicité un Médiateur de la République. Le syndic n’a dans un premier temps pas daigné lui répondre puis devant l’insistance du Médiateur a fini par donner une réponse farfelue qui n’a pas fait avancer les choses.
Le président du conseil syndical a également été sollicité sur le sujet et n’a pas répondu (au passage c’est cette personne qui avait recommandé notre nouveau syndic, lui aussi défaillant sur le sujet).
J’ai sollicité la protection juridique de mon assurance pour qu’elle me vienne en aide, mais pour des sommes peu importantes et au-delà de 2 ans, elle m’a fait savoir qu’elle n’interviendrait pas dans ce dossier.
Ne souhaitant pas aller en justice pour ce différent, j’ai alors décidé de poser la question lors de l’AG de 2019, en fournissant un courrier très précis et en affichant la réelle base de répartition des tantièmes des parkings en sous-sol et en proposant d’y inclure les parkings extérieurs (il faut bien aussi les entretenir et un jour il faudra certainement les refaire).
Ma question et ma proposition ont été envoyées en AR 1 mois avant l’AG mais le syndic ne les a pas portées à l’ordre du jour de l’AG.
Pour l’AG 2020, j’ai réitéré mes demandes qui cette fois ont été prises en compte. Elles ont été votées et les choses sont rentrées dans l’ordre 8 ans après !
Au final c’est ma détermination durant 8 années, qui a permis de régulariser la situation, avec le risque qu’au cours de cette AG de 2020 le résultat du vote fasse que ma demande soit rejetée.

En 2009, arrivant de l’étranger, je loue à distance un appartement en proche banlieue Parisienne, par l’intermédiaire du gestionnaire professionnel du bien, avec un loyer conséquent. Le professionnel n’étant pas disponible pour l’état des lieux d’entrée, c’est le propriétaire qui s’en est chargé.
Le jour de cet état des lieux d’entrée étant venu, le propriétaire commence à prendre mes premières remarques sur un formulaire brouillon et rechigne à marquer toutes celles que je lui fais (après de nombreuses années en location la prudence est de mise sur les états des lieux).
Pour cet apartement de 120m2 avec une piéce annexe, le propriétaire me dit au bout d’un moment, « on est entre nous, ça ira bien, je vous fais confiance ».
J’ai reçu quelques jours plus tard par courrier un état des lieux d’entrée au propre particulièrement sommaire, sans toutes les remarques que j’ai évoquées en début de visite. J’ai néanmoins demandé une copie du brouillon, qui m’a été transmise.
5 ans plus tard lors de ma dédite, le propriétaire a tenu à faire l’état des lieux de sortie. En 5 ans il n’y a eu aucune dégradation dans cet appartement sauf une petite brûlure sur la moquette de la piéce annexe; moquette qui avant mon arrivée dans l’appartement avait été fortement endommagée par une infiltration d’eau lors d’un orage. Prévenu en temps et heure par courrier, le propriétaire est resté muet sur le sujet.
L’état des lieux de sortie se fait sans anicroche (aucune remarque particulière du propriétaire) et il m’assure que mon dépôt de garantie me sera intégralement rendu, étant précisé que ni l’un ni l’autre avons signé l’état des lieux de sortie.
2 mois plus tard je reçois dudit propriétaire un chèque en remboursement de mon dépôt de garantie d’un montant fortement amputé de plus de la moitié de celui-ci. Il me retient le changement de la moquette de la piéce annexe au prix fort, ainsi que d’autres charges non évoquées lors de l’état des lieux de sortie et bien entendu non justifiées.
J’ai immédiatement écrit au propriétaire lui rappelant notamment que lors de l’absence d’état des lieux de sortie non conforme à la législation en vigueur, la jurisprudence considére qu’il est réputé non écrit. Ainsi le locataire béneficiant du doute, ne peut en aucun cas être tenu pour responsable des dégradations du bien qui auraient pu étre constatées.
Ma perspicacité a fait que le propriétaire m’a finalement remboursé la totalité de mon dépôt de garantie.

Si dans l’immobilier, le souplex est la contraction de “duplex” et de « sous-sol”, permettant le plus souvent d’acquérir des m2 à un prix bien inférieur à celui d’un rez de chaussée, faut-il encore être particulièrement attentif à la présence d’équipements présentant potentiellement des risques.
Si dans le cadre d’un investissement immobilier destiné à la location de courte durée, Mme et Mr A. ont fait l’acquisition d’un souplex dans une copropriété de 5 lots principaux dans le quartier SAINT JUST du vieux Lyon, montée du Gourguillon juste en contrebas de la basilique de FOURVIERE, ils étaient bien loin d’imaginer les difficultés à venir.
Dans ce lot d’habitation vacant depuis plusieurs années, composé d’une première surface en rez-de-chaussée et d’une seconde en sous-sol (Ex caves), c’est donc cette dernière surface desservie en interne par un escalier métallique hélicoïdal, qui a été généreusement inondée suite à la rupture d’éléments vétustes du réseau d’évacuation des eaux usées et eaux vannes de l’immeuble, présents dans cet espace, qui lors d’un violent orage d’été, n’ont pas résisté à un énorme refoulement du collecteur communal.
Pour ce type de bien immobilier, on relèvera qu’il n’est pas suffisant de retenir l’attractivité de sa valeur vénale, il est de la plus haute importance d’identifier les éléments potentiellement à risque.

G. Reynier

Au regard de la scéne qui s’est déroulée dans cet immeuble de type HAUSSMANNIEN dans le 6iéme Art de LYON, équipé d’un ascenseur rétro, il s’agit là d’un évènement à la fois dramatique et heureusement peu commun.

Tout commence par la présence sur l’immeuble de Mr J, qui au cours d’une matinée des années 90 rend visite à Mme B, copropriétaire d’un appartement au 3iéme étage.

Après que Mr J. ait actionné la sonnette pour annoncer son arrivée l’adorable chat de Mme B.. ayant profité de l’entrebaillement de la porte paliére de l’appartement pour investir la cage d’escalier, aussitôt Mme B et Mr J. se sont mis à rechercher le félin dans les parties communes de l’immeuble, sans résultat.

Pensant que le chat aurait pu tomber dans la cage d’ascenseur, c’est à la suite d’une escalade et penché au-dessus de la grille métallique de la cage d’ascenseur au niveau du palier du 3iéme étage, qu’accidentellement l’un des pieds de Mr J. déclenche l’appel de la cabine, qui en provenance du 5iéme étage, a eu un effet guillotine sur la personne de Mr J.

SI cet accident malheureusement mortel est survenu avant les décrets imposant une mise aux normes des ascenseurs, on ne peut que regretter leur parution tardive.

C’est dans une copropriété de 210 logements construite dans les années 90, que des investisseurs privés ont fait l’acquisition de studios en vue de leur location auprès d’étudiants.

Pour la gestion de cet ensemble immobilier c’est à la suite d’une opération de recrutement que la régie V. S. s’est attachée à confier le poste de gardien concierge à Mme A., qui après quelques mois d’activité à eu un comportement au-delà du raisonnable.

Dans un premier temps, au lieu d’occuper le logement de fonction (T3) mis à sa disposition sur site conformément à son contrat de travail, Mme A. n’a rien trouvé de mieux que de le louer à des individus au comportement peu recommandable pour améliorer ainsi ses revenus.

Dans un deuxième temps, sans pour autant se satisfaire de cette situation, Mme A. s’est autorisée à mettre à la location plusieurs studios à son seul profit et ce à l’insu de leurs propriétaires, qui ceux-ci éloignés géographiquement de la Résidence, étaient désespérés de voir que leur retour sur investissement, initialement annoncé par le promoteur, tardait à venir.

A la suite de sa prise de fonction dans le cadre d’une mutation interne, Mr R. de la Régie V. S. s’étant rapidement rendu compte des malversations, à mis la pression sur Mme A, qui après quelques mois en arrêt maladie pour dépression, a convenu de donner sa démission.

En suite, c’est au cours d’une assemblée générale ordinaire particulièrement houleuse, que la régie V. S. à toutefois obtenu le renouvellement de son contrat de syndic et au cours de laquelle Mr R. a annoncé avoir l’opportunité de faire appel à un ex-gendarme nouvellement retraité.

C’est ainsi qu’avec cette nouvelle recrue assistée de son épouse, que Mr R. a su remettre de l’ordre dans la résidence et redonner confiance aux copropriétaires.