Catégorie : Exécution des travaux

Dans les immeubles anciens si l’installation électrique des appartements n’est pas toujours de la première jeunesse, généralement la colonne montante électrique située en parties communes assurant leur alimentation est le plus souvent vétuste, voir même dans certains cas à l’origine d’un départ d’incendie en parties communes.
C’est donc pour cette raison que les copropriétaires d’un immeuble Rue Boileau 69006, ont voté en 2015 les travaux de réfection de la colonne montante électrique en hors concession et ont confié la réalisation de cette opération à l’entreprise F.
A la suite de l’avis favorable émis par ENEDIS sur le projet déposé auprès de ses services par l’entreprise d’électricité F., puis la réunion de mise au point technique sur site, une date de consignation pour coupure générale d’électricité a été fixée par ENEDIS.
Ainsi l’équipe des techniciens de l’entreprise F. a été en mesure, de basculer l’alimentation générale sur la colonne électrique provisoire et de déposer l’ancienne colonne.
A la suite des 8 semaines de travaux et la réception par ENEDIS du nouvel ouvrage réalisé, l’entreprise F. lors d’une seconde consignation a procédé au raccordement progressif et définitif de la dizaine d’appartements, des 2 commerces en rez de chaussée et des parties communes.
Si tout paraissait parfait, ça n’a pas été le cas pour Mme Mr H. locataires, qui en revenant à leur domicile après leur journée de travail, ont constaté la détérioration de plusieurs équipements, réfrigérateur, groupe VMC, box, ordinateur.
A l’origine de ces dégâts matériels pour ce seul appartement dont l’installation électrique était en triphasé, c’est juste l’inversion lors du raccordement sur le nouveau coffret de distribution d’étage d’une phase avec le neutre, qui a provoqué une surtension de 380 volts.
L’expertise ayant mis en cause la responsabilité de l’entreprise F., dans le cadre d’un dédommagement par les assureurs, Mme Mr H. ayant pu renouveler leur matériel HS, ont retrouvé le sourire.
Parfois le bonheur surgissant où on ne l’attend pas, il s’agit bien là d’un mal pour un bien.

Florent P

-Histoire hors Concours-
Hier soir à l’AG ordinaire, le Conseil Syndical a décidé d’y proposer un changement de syndic car rien ne se passe depuis 5 ans sur le sujet du ravalement de façade ! Mais que fait le syndic ?… 😉
En effet, des 1ers éclats de béton se voient ou même tombent de la façade. Même si le bâtiment est assez récent, et la façade en assez bon état, le CS est sur le coup depuis 5 ans.

Il y a 6 ans, un audit énergétique non obligatoire a été voté en AG, et réalisé l’année suivante en 2018. Sa restitution se réalise en CS chez le syndic, puis en AG mi 2019 avec 2 scenarii de rénovation globale proposés, avec atteinte pour au moins l’un d’entre eux, du minimum pour obtenir des subventions, sans compter toutes les autres améliorations qu’ils permettent (confort, patrimoine, impact, …).
En tant que copropriétaire mais aussi professionnel de la gestion de projets de rénovation en copropriété, j’interviens à cette AG pour informer des étapes suivantes d’un éventuel projet, des acteurs à contacter pour obtenir plus d’informations afin d’étudier sérieusement le scenario intéressant le plus de copropriétaires, et des subventions existantes. Je propose de bénévolement participer à la prochaine réunion du CS afin de rentrer plus dans les détails et d’élaborer ensemble les résolutions nécessaires à la prochaine AG pour approfondir les 1ers diagnostiques de l’AUDIT.
Je participe finalement à 2 réunions de CS pour en discuter, notamment pour soutenir une membre qui avait vu l’intérêt d’étudier global avant de restreindre à un type de projet de ravalement. Les réactions classiques de mes voisins découvrant ce type de projets ne se font pas attendre : “mais qui dit que nous aurons réellement ces aides”, “c’est trop cher, faisons un ravalement simple et n’en parlons plus”, “tout ça c’est des projets pour payer des honoraires en plus au syndic” et bien d’autres. La seule motivée pour étudier globale était marginale. Ensuite plus rien malgré mes relances, plus de réponses du CS.

A l’AG suivante en 2021 après COVID, un devis de ravalement simple est proposé au vote par le CS …. surprise !
Je me fais donc fort d’y être présent afin de soulever la question : quid de l’avis de la majorité des copropriétaires ?… alors que nous avons payé un audit qui nous dit que de fortes améliorations sont possibles à l’occasion d’un ravalement… . Quid du vote d’une MOE ( maitrise d’œuvre) pour étudier plus de détails et se faire une meilleure idée ?
Le débat s’organise en pleine AG (comme souvent malheureusement dans cet organe de décisions…), les fausses ou incomplètes informations du CS fusent sur ce sujet complexe de la rénovation énergétique (RE). Visiblement la plupart des membres du CS ont fait leurs choix, sans consulter les voisins qui payent aussi et ont un pouvoir souverain, et ils ne souhaitent pas payer une RE. Je me fais fort de tenter de corriger, compléter les informations et surtout de consulter les autres : “et les autres qu’en pensez vous? que souhaitez vous étudier ?”
Un bon tiers des présents à cette AG expriment leurs besoins de mieux étudier la question, avant de se lancer dans un ravalement simple. Nous demandons alors au syndic de consulter des MOE pour obtenir des devis pour l’AG suivante, en vue de lancer une étude de projet plus global qu’un ravalement de base.

L’année suivante, l’AG se tient avec des devis de MOE indiquant l’étude restrictive de 3 ou 4 travaux précis (ravalement simple, ITE, ventilation, étanchéité)… pas une étude globale. Je ressers la même soupe : “qu’en penses les autres qui avaient exprimé leur intérêt d’une étude globale?”.
Réponse des certains membres du CS : “mais non, mais c’est trop cher, des gens ne pourront pas payer, et puis c’est pas intéressant de faire ce que préconise l’audit, et puis étudier global cela va couter plus cher,…etc.”. J’enchaine : “Alors combien coute une RE ?”. Réponse CS : “cher, on ne sait pas, en plus l’audit est vieux et les prix travaux ont bien changé, ce sera trop cher, …etc”. Je tiens bon : “et les autres, vous en pensez quoi?”. Les autres copro.: “on aimerait en savoir plus ! Combien cela couterait exactement, quelles subventions, combien de temps, … etc”.
Du coup je leur propose un compromis : voter la résolution MOE proposée mais avec une évolution. Le syndic demande une mise à jour de devis MOE pour étudier globalement la question, ce qui permet d’obtenir une subvention de la métropole sur cette étude plus onéreuse. Et pour répondre à leur besoin de garantie des subventions, je leur propose d’ajouter dans le PV d’AG une clause suspensive : “lancement de l’étude que si le montant d’étude globale mois les aides est égal ou inférieur au devis étude restrictive”.

6 mois plus tard, après relances du syndic et du CS pour faire un point sur l’avancement de cette consultation, nouvelle AGextra début 2023 de rattrapage de retard sur la clôture des comptes clause covid. Résolution de vote : “travaux de ravalement simple”…. .
En effet, les devis MOE d’étude globale reçus étaient apparemment supérieur aides déduites aux devis d’étude restrictive. La clause s’applique, rien n’est lancé.
Le CS : “c’est de votre faute Monsieur, vous avez mis cette clause et rien ne s’est lancé”…. . Aider les autres… c’est pas tous les jours faciles… 😉
De nouveau : “et les autres copro, qu’en pensez vous ?”. Réponse : “on souhaite faire un étude globale”.. .
Le syndic propose alors de mettre en place une commission rénovation afin de mieux s’entendre sur le sujet, et formalise au PV d’AG un appel à manifestation d’intérêt auprès de tous les copropriétaires. Par ailleurs, nous réussissions à nous entendre sur un appel d’offres MOE à tiroirs pour la prochaine AG afin de voter soit un ravalement simple, soit une étude restrictive, soit une étude globale.
2 mois plus tard après 2 ou 3 relances du syndic et du CS, l’appel à manifestation d’intérêt pour rejoindre la commission est enfin envoyé aux copropriétaires…. puis plus rien malgré relances…. jusqu’à l’arrivée de la convocation de la nouvelle AG mi 2023… Je vous le donne Emile…

Voila donc qu’hier soir, moi simple propriétaire d’un garage dans cette résidence (et oui), je reprends mon bâton de pèlerin (ou lance de Don Quichote comme vous préférez) et me rends à cette nouvelle AG pour remuer la soupe qui se refroidissait à nouveau, sous le souffle…. du syndic. Ba oui !? Tout ça c’est la faute du syndic qui est payé pour .. faire quoi d’ailleurs?… .
Du coup, le CS dans son rapport annuel : “non, on a rien de spécial à dire, nous n’avons rien préparé, et il n’y a rien de particulier. Si, le changement de syndic : au vu des difficultés de liaisons de nous subissons avec le syndic qui nous impose des changements de gestionnaires peu disponibles, et que des sujets comme le ravalement de la façade qui n’avance pas depuis 5 ans, nous avons rencontré d’autres syndics et avons décidé d’une autre régie. Elle est beaucoup plus petite, le Monsieur que nous avons rencontré a 50 ans et beaucoup d’expérience, très réactif quand nous l’avons téléphoné, …. etc.”. Moi open au changement (ou non), j’écoute, laisse les autres copro questionner le CS sur leur consultations de syndics. Et puis je ne peux m’empêcher de poser 2 questions : “pour la réactivité et dispo., combien de copropriétés notre gestionnaire gère-t-il ? Que pense le gestionnaire rencontré de la rénovation énergétique et quelle expérience de ce type de projets a-t-il?”. Réponse CS : “on ne sait pas combien, et il a beaucoup d’expériences en ravalement de façade, ils en ont géré beaucoup”…. . Bien emmanché tout cela… 😉
OK soit ! On vote CONTRE la reconduction de l’ancien, et pour le nouveau syndic … proposé… par le CS.

Le futur ex syndic reste secrétaire… et au final aussi président animateur de séance d’AG (vu la brillante absence du président de CS à la présidence de séance…. mais ça, c’est une autre histoire de compétences sur le qui fait quoi)… poursuit avec légèreté et bienveillance le vote des résolutions suivantes.
Vient la résolution de principe sur l’avis des copropriétaires au sujet de l’étude d’un ravalement simple et d’un projet global. Je vous le donne Émile : cela nous a pris 30 min, sur une AG de 1h30 de changement de syndic, pour réussir à “voter” combien préférait aller sur lequel des 2 choix… . Tu m’étonnes, 5 ans …. c’est la faute du syndic.

Nous voila aujourd’hui, après 5ans où rien ne s’est passé, avec un nouveau syndic… et tout va forcément aller beaucoup mieux pour décider ensemble…. du ravalement !

Nous sommes là en présence d’un immeuble en R+8 des années 1980/90 à LYON 8iéme, dont l’étanchéité de type membrane EPDM (PVC) de la toiture terrasse en partie accessible, d’une surface globale de l’ordre de 500m2, présente depuis son origine des désordres affectant les 5 appartements de l’avant dernier étage.

Les différentes expertises menées sur la période de 10 ans, durée du contrat d’assurance Dommages Ouvrage (DO), n’ayant donné lieu à aucune solution pérenne, la Régie M. syndic de la copropriété a sollicité les services du cabinet B. maître d’œuvre, pour rédiger le descriptif/quantitatif des travaux d’étanchéité conventionnelle de type bitumineux, avec isolation thermique et lancer la consultation d’entreprises.

Au cours de l’assemblée générale ordinaire la délibération portant sur ce projet d’un montant de 90.000 € faisant l’objet d’un débat, Mr C. copropriétaire bailleur se lève en prenant la parole, pour faire savoir qu’il s’opposait à cette opération et qu’il imposait à la Régie M. de reprendre le dossier avec un autre bureau d’étude, avec qui il est en relation.

Si contre son gré, la régie M. s’est toutefois pliée aux exigences de Mr C. la suite de ce dossier relève de la téléréalité.

À l’assemblée générale suivante les copropriétaires ont voté un budget de 45.000 € sur la base de l’offre moins-disante émise par l’entreprise S. consultée par le nouveau bureau d’études, étant précisé que cette offre faisait état du même type d’étanchéité EPDM déjà défaillant.

Peu après l’ouverture du chantier fin Août est survenu un sinistre DDE, du fait que l’entreprise n’avait pas pris les dispositions d’usage pour maintenir l’ouvrage hors d’eau, qui plus est dans les 12 mois qui ont suivi la réception de l’opération intervenue au bout de 6 mois de travaux, alors que le planning prévisionnel faisait état de 2 mois, sont apparus de multiples infiltrations d’eau, provoquant de nouveaux et importants désordres dans les 5 appartements, contraignant Mme O. locataire d’un appartement T2 au 7iéme étage, à dénoncer son bail pour perte d’usage.

En l’absence de réaction de l’entreprise S. au titre de la garantie de parfait achèvement, une série de réunions d’expertise menée sur plusieurs mois par le cabinet S., a conclu à une réfection complète de l’étanchéité, avec une indemnité de 45.000 € accordée par l’assureur du contrat DO souscrit préalablement à l’ouverture du chantier.

Au regard de cette situation la Régie M. refusant de faire appel une nouvelle fois à l’entreprise S., dont la responsabilité a été reconnue, s’est empressée de remettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale supplémentaire l’étude initiale d’un montant de 90.000 €, avec obligation pour le syndicat des copropriétaires de financer le reste à charge de 45.000 €.

Le budget de 90.000 € ayant été voté sans difficulté particulière à l’article 24, les travaux réalisés dans les règles de l’art et les normes en vigueur par l’entreprise S. B., ont donné pleine satisfaction et les appartements sinistrés ont fait l’objet de travaux de remise en état.

Cette histoire démontre à qui sait l’entendre, que l’implication d’un copropriétaire dépourvu de compétence dans la gestion d’un dossier sensible, cherchant avant tout à minimiser le montant de sa quote-part de travaux, présente de réels risques.

Matthieu A

Après l’injonction émise par la ville de LYON de faire réaliser le ravalement des façades de cet immeuble imposant, placé sur la rive gauche du Rhône, le syndicat des copropriétaires vote l’exécution des travaux, avec une ouverture de chantier sur Janvier 2019.

A la suite de l’installation de l’échafaudage le cabinet P. maître d’œuvre assure la coordination des travaux en lots séparés ainsi que les réunions de chantier hebdomadaires, qui se tiennent sur site en présence des entreprises et des membres du conseil syndical.

SI sur le 1er T 2019 le programme de travaux fait l’objet d’une gestion maîtrisée, jusque-là personne aurait pensé un seul instant que le chantier deviendrait le théâtre d’un évènement dramatique.

Quelle n’a pas été la surprise des acteurs de ce ravalement de façades, d’apprendre qu’au cours d’une belle nuit de Juillet 2019, deux étudiants avides de sensations fortes se sont autorisés, à partir de l’échafaudage, d’accéder à la toiture et se sont appliqués à taguer l’une des souches de cheminée située au premier plan de la toiture.

C’est aprés cette action prohibée que l’un des deux individus a fini sa course nocturne par une chute mortelle dans la cour intérieure de l’immeuble.

Quel dommage de perdre la vie pour une œuvre aussi futile……..!

Sylvain G

C’est une histoire qui se renouvelle chaque année en été : l’entretien des espaces verts !
Notre prestataire historique, avec un tarif datant du siècle dernier, est hyper concurrentiel. Cela n’empêche qu’il ton avec une formule 1…. En effet, il vient avec son équipe de 3 agents, et fait le job en un temps record et en particulier pour tondre le 1/2 hectare d’herbe autour des 3 bâtiments de notre résidence.
Les occupants de la résidence sont satisfaits ! La nuisance sonore des machines est de courte durée, les végétaux sont coupés au cordeau et rien ne dépasse. Le résultat se voit….. .
En effet, le résultat se voit : des zones passées à nue où seule la terre apparaît, l’herbe qui grille comme un poulet sur un tourne broche, et des racines d’arbres émergentes scarifiées !
Pour une société qui doit « entretenir » les espaces verts, je pense que mère nature peut trouver mieux comme allier.

Malheureusement pour elle, la copropriété en France est composée majoritairement de propriétaires d’appartements qui ne savent pas qu’ils sont aussi COPROPRIETAIRES. Ils n’ont donc pas conscience de la responsabilité induite, sur l’entretien des parties communes qui leur appartiennent aussi, et des devoirs qui s’imposent donc à eux. Du coup, pourquoi payer pour quelque chose qui appartient à d’autres ?
Les choix se font alors trop souvent sur le moins disant, et ça les prestataires en copropriétés le savent bien et vendent des prestations au rabais, avec un niveau de qualité médiocre. Mais peu importe, infiné ce sera la faute du bouc émissaire habituel : le syndic !

Cette société a été mise en concurrence avec une société connue pour ses compétences de naturaliste, d’animation de rencontres de voisins pour s’impliquer un peu dans leurs espaces verts en se les réappropriant, et avec une éthique de respect des végétaux. Mais le prix… toujours le prix a raisonné le conseil syndical à garder sa
Formule1 verte à bas prix !

Des infiltrations d’eau en provenance de la toiture d’un immeuble résidentiel, imposent aux copropriétaires la réfection complète de la couverture de la toiture.

C’est alors que Mme C. propriétaire de l’un des 92 appartements saisit cette opportunité pour lancer son projet portant sur l’installation d’une fenêtre de toit de type VELUX, afin d’augmenter l’éclairage zénithal de la mezzanine de son appartement.

Le devis établi au profit de Mme C. par l’entreprise B. adjudicataire du marché de travaux de réfection de la couverture de la toiture, ayant fait l’objet d’une délibération des copropriétaires réunis en assemblée générale ordinaire, Mme C. pleinement satisfaite de l’accord donné à son projet, à passé commande à l’entreprise B, qui au titre de son marché de travaux de réfection de la toiture, s’est appliquée à installer ladite fenêtre de toit et ce aux entiers frais de Mme C.

Si jusque là l’opération se présentait sous de bons hospices, à la demande du syndic, Mme C. n’a jamais été en mesure de faire état d’un dossier de demande préalable de travaux qu’elle était censée déposer auprès du service urbanisme de la commune. Et pour cause, Mme C. n’a pas jugé utile de se conformer au code d’urbanisme en vigueur.

Dans cette histoire, il faut retenir qu’en cas de vente de l’appartement de Mme C., l’acquéreur pourrait très bien, au regard de la jurisprudence, engager une action en révision (à la baisse) du prix de vente, au motif de la présence d’un vice caché.

C’est à la suite d’une opération de réhabilitation énergétique exemplaire d’un immeuble résidentiel de 155 lots principaux, comprenant entre autre la réalisation d’une Isolation Thermique Extérieure (ITE), que sur présentation d’un devis Mme Mr I. ont passé commande à la société D. des prestations de remplacement du store banne vétuste, placé sur le balcon orienté Ouest de leur appartement situé au 4iéme Étage de l’immeuble en copropriété.

Conformément au délais d’intervention convenu, une équipe de la société D. se rend sur site et après dépose de l’équipement privatif existant, elle installe le nouveau store banne en utilisant plus ou moins d’anciens points de fixation, présents en sous-face de la dalle du balcon de l’appartement de l’étage supérieur.

Dans les jours qui ont suivi, qu’elle n’a pas été la surprise de Mme Mr I. quand, de leurs yeux ils ont vu le nouveau store banne se détacher et venir endommager l’ITE sur un retour de façade, qui juste 15 jours auparavant venait de faire l’objet de la réception des travaux prononcée sans réserve.

Si la société D a brillé par son absence à la réunion d’expertise, sa responsabilité civile (RC) à néanmoins été retenue, lui imposant la réinstallation du store banne, ainsi que la prise en charge de l’indemnité relative à la remise en état d’origine de L’ITE endommagé.

À la suite de la consultation d’entreprises portant sur le ravalement des façades rue et cour, en assemblée générale le syndicat des copropriétaires retient l’entreprise C. F. et contrairement aux recommandations de Mr D. gestionnaire de la copropriété, vote un budget pour les seules façades sur rue, ceci pour des raisons d’économie.

Après l’obtention du dossier DP et l’exécution des travaux pour les façades côté rue durant 5 mois, alors que Mr D. assisté du maître d’œuvre procède à la réception des travaux en présence de l’entreprise, Mr V. copropriétaire membre du conseil syndical vient à prendre la parole pour demander à l’entreprise C. F. d’accorder une remise lors du décompte final de ses travaux.

Mr F. chef de l’entreprise C. F. rappelle à Mr V. que son offre avait été établie sur la base de l’ensemble des façades rue/cour conformément à la réglementation en vigueur, étant précisé que le coût des travaux des façades sur cour représentait 40% du montant global du projet initial.

C’est dans ce contexte que Mr D. gestionnaire de la copropriété se tourne vers Mr V. en utilisant la métaphore suivante :

C’est comme si pour ma tante âgée touchée par une incontinence d’urine, je vous demandais de m’établir une offre concernant la fourniture de protections pour une période de 12 mois et qu’en finalité sur la base de votre offre je ne prenais des protections que pour 5 mois. Pensez-vous alors que dans ces conditions vous accepteriez cette transaction ?

Mr V. copropriétaire, qui plus est pharmacien de profession s’est abstenu de tout commentaire et c’est ainsi que sa demande a été classée sans suite.