Catégorie : Administration & Gestion

Assistante de gestion en copropriété, concernant un ensemble immobilier conséquent d’environ 300 lots, je suis contactée par l’un des membres du conseil syndical au sujet des déjections canines dans les espaces verts.
Cette personne visiblement très agacée par le manque de civisme de certains occupants proprîétaires de chien, souhaite s’entretenir avec le syndic, pour trouver une solution au problème.
Aussi après réflexion, en ma qualité d’assistante je lui propose de sensibiliser les occupants par une circulaire rappelant les régles du vivre-ensemble et voir la possibilité de mettre en place un contrat specifique pour le ramassage des crottes sur la pelouse, ainsi que dans les allées de circulation internes à la copropriété.
M’apercevant bien vite que ce n’est pas là, la réponse qu’espérait entendre mon interlocuteur, cette personne m’informe de son souhait, de voir les frais de ramassage des déjections canines refacturés aux seuls propriétaires de chien. En réponse je tente vainement de lui expliquer qu’il est très, très difficile et même impossible de savoir quel chien a fait quelle crotte et à qui appartient tel ou tel chien.
C’est alors qu’une idée lumineuse lui vient à l’esprit…!
Créer une clef de répartition pour les frais de ramassage de crottes de chien qui regrouperait uniquement les appartements des propriétaires de chien, comme par exemple la clef de répartition “garages”, qui regroupe uniquement les propriétaires de garage.
Je vous assure qu’il m’a fallut de très longues minutes pour lui faire comprendre que cette démarche était impossible.
Cette histoire met en évidence le message suivant :
Si l’on pouvait compter sur le civisme de chacun, ce type de débat n’aurait pas lieu et dégagerait forcément un temps précieux, pour la mission qui est la notre …..!

A la suite d’une voiture incendiée dans un parking au sous sol d’une copropriété, j’ai eu pour mission de gérer ce sinistre.
Au bout de plusieurs semaines l’exécution des travaux arrivant à terme, j’ai profité de l’AGO annuelle pour faire un point sur la situation administrative, financière et technique des travaux de remise en état de l’ouvrage endommagé.
J’ai bien entendu convié l’expert, qui se trouve être un monsieur d’un certain âge et assez aigri.
Au cours de l’AG particulièrement animée compte tenue de l’avancement des travaux et de la situation des impayés, l’expert, ingénieur en bâtiment, n’a cessé de faire des remarques désobligeantes au sujet des femmes et leur manque de connaissance sur le plan technique et juridique. Il est à noter qu’à cause de l’incendie la dalle supérieure a perdu de son étanchéité et qu’à ce titre il a été nécessaire de prendre des mesures conservatoires.
Au bout d’une énième remarque de l’expert, la présidente du CS à repris ce dernier en lui rappelant qu’elle est avocate spécialisée en droit de limmobilier (ce qu’il ignorait totalement), en lui disant gentiment à l’oreille :
J’ai deux procédures à votre encontre ou je représente la partie adverse et j’espère être à la hauteur. C’est donc à la suite de cet échange que l”AG s’est terminé dans le calme et la sérénité.
Une bonne heure aprés avoir levée la séance, avec certains copropriétaires, nous étions toujours entrain de rigoler en resassant la scène, au cours de laquelle Mr l’expert avait tenté de faire une comparaison entre les femmes, les tracteurs et la mécanique…..
Je vous laisse imaginer ce joli moment NUTELLA !!!!😊

Ulysse G

L’établissement des documents comptables que sont les appels de charges me donna du fil à retordre. L’expert-comptable que m’avait recommandé l’Association des Responsables de Copropriétés, Mr H., était compétent et affable. Sa tête ronde, plus encore que son nom patronymique, son pantalon de velours côtelé et son pull marin, trahissait le vrai Breton. A ses côtés, travaillait Mme V., une élégante jeune femme que j’ai vue, en un an, fléchir sous la charge de travail. Comme souvent, le titulaire de l’expertise donnait un cadre et des références, et la tâche quotidienne était accomplie par sa collaboratrice. C’est donc essentiellement avec Mme V. que je fus amenée à nouer des contacts.
« La comptabilité est un langage », m’expliqua placidement Mr H. lorsque nous eûmes notre premier entretien. Je m’aperçus très vite que c’était effectivement du chinois. En comptabilité, les conventions ne sont pas les mêmes que dans la vie ordinaire. Une somme qui entre dans les fonds de la trésorerie – une recette donc – peut parfaitement se trouver affectée d’un signe négatif. + 1 000 € deviennent ainsi – 1 000 €. Aucun sadisme ne préside à cette inversion des signes : c’est, tout simplement, le plan comptable général, arrêté par les instances réglementaires et professionnelles, qui décide de ces conventions, au moins pour la France et pour l’Union européenne ; car, outre-Atlantique, les conventions peuvent être différentes.
Moi, je faisais les écritures primaires : je consignais dans un cahier à carreaux tout ce qui entrait dans la caisse de la copropriété et tout ce qui en sortait, en conservant soigneusement les factures. Ces données brutes étaient ensuite moulinées par un logiciel qu’avait mis au point Mr H., avec l’aide de l’un de ses neveux, informaticien de son état. Ce logiciel, résultat de plusieurs années de travail, le remplissait de fierté, et je dois dire qu’il y avait de quoi : car, à la fin de l’année, au lieu des infâmes tableaux illisibles du syndic, l’application informatique crachait de fort jolis états récapitulatifs, les fameux « états comptables « exigés par le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. L’on parvenait à y comprendre quelque chose même quand on n’était pas comptable de profession.
Seulement… une copropriété est un ensemble de spécifications minuscules, ce dont on ne s’aperçoit pas au début. On croit qu’on est clair, et on ne l’est pas du tout. J’avais bien sûr remis à Mr H. et à Mme V. l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété des Pommiers : chaque lot (appartement, commerce, garage, cave) s’y voyait affecté un nombre précis de tantièmes ; on dit parfois aussi millièmes, ou dix-millièmes. Ces tantièmes n’avaient pas varié depuis la construction de l’immeuble. Mais des malentendus ne tardèrent pas à apparaître : par exemple, il y avait garage et garage. Certains copropriétaires disposaient d’un parking extérieur, et d’autres d’un box intérieur. Il n’était pas juste que les propriétaires d’un parking extérieur participent à l’entretien du volet roulant qui protégeait l’accès du garage intérieur où se situaient les boxes. Ce n’est qu’un exemple. Faute d’avoir clarifié d’emblée ce point, et d’autres de la même engeance perfide, car j’étais tellement débordée que je n’y avais pas pensé, des erreurs se glissèrent dans les premiers appels de fonds. Elles étaient petites, mais multiples. Je faisais des bonds en recevant les projets d’appels de fonds que m’envoyait par courrier électronique Mme V.. Il nous fallut à peu près trois appels de fonds, donc trois trimestres, pour bien nous caler mutuellement et éviter les chausse-trapes. En attendant, j’avais des sueurs froides chaque fois qu’il fallait renouveler l’exercice. J’ai passé des heures à vérifier des colonnes de chiffres. A la fin, mes yeux se brouillaient, je n’avais plus aucune distance et laissais passer des erreurs de débutant(e). Mme V., de son côté, qui faisait de son mieux, cédait parfois au découragement quand elle devait rectifier, pour la troisième ou quatrième fois, tel ou tel montant, sachant qu’un changement dans un seul document nominatif entraînait un changement dans tous les autres.

Florence C.

J’ai emménagé dans un lotissement de 350 maisons individuelles et mitoyennes en 2017, où les gens semblaient courtois et bien sous tout rapport.
L’Association Syndicale Libre qui détient le cahier des charges qui définit les règles d’usage ainsi que les servitudes, a les mêmes prérogatives qu’un syndic de copropriété.
Arrive ma première AG et je me dis que cela serait bien d’y participer pour que je puisse me faire une idée de ce qu’il se passe là où j’ai emménagé avec mon épouse.
Dès les premières minutes de l’AG, les coups bas partent dans tous les sens. Problèmes de voisinage, non respect des règles d’usage et de servitude, des “mots doux” à la présidente de l’ASL et j’en passe…
Au bout de 3 heures d’AG, vient une histoire un peu particulière.
C’est une femme qui intervient pour parler d’un droit de passage entre 2 maisons qui n’est pas un chemin mais tout au plus considéré comme un espace vert. Cette locataire présente dans le lotissement depuis de nombreuses années et ayant systématiquement le pouvoir de son propriétaire, avait envoyé il y a 30 ans moins quelques semaines un courrier pour réclamer la propriété de cette espace vert. L’ASL ayant trouvé cette demande totalement incongrue a précieusement conservé son courrier et les présidents successifs se sont passés la consigne pour ne donner une réponse négative que quelques jours avant la date de la prescription trentenaire.
Résultat des courses, cette personne à vu son plan tombé à l’eau, après quasiment 30 ans d’attente.
Dans cette tentative d’appropriation d’une partie commune du lotissement dont la demande était faite dans l’intérêt exclusif du destinataire, on serait en droit de se poser la question de savoir si au regard de la jurisprudence le silence de l’ALS durant prés de 30 ans n’aurait pas valu acceptation.
Bref, belle première AG qui met bien dans le contexte, étant précisé que les AG suivantes ont été tout aussi compliquées et houleuses….!

A l’achat d’un appartement en région parisienne en 2012, les documents habituels me sont transnis (règlement de copropriété, derniers PV d’AG, appels de provisions…..). La copropriété datant de 1983, tout semble convenir.
Quelques temps plus tard, en tant que nouveau copropriétaire, je reçois le premier appel de provisions pour le trimestre à venir et je me rends compte que la base de répartition des tantièmes sur le poste des parkings a évoluée depuis le précédent propriétaire et est passée de 1207 à 1193 (entraînant ainsi l’augmentation de chacune des quotes-parts). La copropriété disposant de boxes, de parkings en sous-sol et de parkings extérieurs ces deux bases de répartitions ne correspondent à rien et ne reflètent pas la réalité de la totalité des tantièmes de chaque parking/box (quels que soit les types de parkings/boxes pris en compte, on ne retrouve nul part aucun de ces 2 calculs de tantièmes).
A la lecture des derniers PV d’AG il n’y a par ailleurs aucune trace de vote de modification de cette base de répartition, ni de travaux qui auraient eu pour conséquence de modifier des parkings.
J’ai ainsi demandé des explications au syndic en exercice, qui n’a jamais répondu. L’année suivante avec le changement de syndic, j’ai à nouveau posé la question sur cette évolution de la base de répartition des tantièmes, qui elle aussi est restée sans réponse. Après de nombreuses relances (une dizaine) toujours restées sans réponse, j’ai sollicité un Médiateur de la République. Le syndic n’a dans un premier temps pas daigné lui répondre puis devant l’insistance du Médiateur a fini par donner une réponse farfelue qui n’a pas fait avancer les choses.
Le président du conseil syndical a également été sollicité sur le sujet et n’a pas répondu (au passage c’est cette personne qui avait recommandé notre nouveau syndic, lui aussi défaillant sur le sujet).
J’ai sollicité la protection juridique de mon assurance pour qu’elle me vienne en aide, mais pour des sommes peu importantes et au-delà de 2 ans, elle m’a fait savoir qu’elle n’interviendrait pas dans ce dossier.
Ne souhaitant pas aller en justice pour ce différent, j’ai alors décidé de poser la question lors de l’AG de 2019, en fournissant un courrier très précis et en affichant la réelle base de répartition des tantièmes des parkings en sous-sol et en proposant d’y inclure les parkings extérieurs (il faut bien aussi les entretenir et un jour il faudra certainement les refaire).
Ma question et ma proposition ont été envoyées en AR 1 mois avant l’AG mais le syndic ne les a pas portées à l’ordre du jour de l’AG.
Pour l’AG 2020, j’ai réitéré mes demandes qui cette fois ont été prises en compte. Elles ont été votées et les choses sont rentrées dans l’ordre 8 ans après !
Au final c’est ma détermination durant 8 années, qui a permis de régulariser la situation, avec le risque qu’au cours de cette AG de 2020 le résultat du vote fasse que ma demande soit rejetée.

En 2009, arrivant de l’étranger, je loue à distance un appartement en proche banlieue Parisienne, par l’intermédiaire du gestionnaire professionnel du bien, avec un loyer conséquent. Le professionnel n’étant pas disponible pour l’état des lieux d’entrée, c’est le propriétaire qui s’en est chargé.
Le jour de cet état des lieux d’entrée étant venu, le propriétaire commence à prendre mes premières remarques sur un formulaire brouillon et rechigne à marquer toutes celles que je lui fais (après de nombreuses années en location la prudence est de mise sur les états des lieux).
Pour cet apartement de 120m2 avec une piéce annexe, le propriétaire me dit au bout d’un moment, « on est entre nous, ça ira bien, je vous fais confiance ».
J’ai reçu quelques jours plus tard par courrier un état des lieux d’entrée au propre particulièrement sommaire, sans toutes les remarques que j’ai évoquées en début de visite. J’ai néanmoins demandé une copie du brouillon, qui m’a été transmise.
5 ans plus tard lors de ma dédite, le propriétaire a tenu à faire l’état des lieux de sortie. En 5 ans il n’y a eu aucune dégradation dans cet appartement sauf une petite brûlure sur la moquette de la piéce annexe; moquette qui avant mon arrivée dans l’appartement avait été fortement endommagée par une infiltration d’eau lors d’un orage. Prévenu en temps et heure par courrier, le propriétaire est resté muet sur le sujet.
L’état des lieux de sortie se fait sans anicroche (aucune remarque particulière du propriétaire) et il m’assure que mon dépôt de garantie me sera intégralement rendu, étant précisé que ni l’un ni l’autre avons signé l’état des lieux de sortie.
2 mois plus tard je reçois dudit propriétaire un chèque en remboursement de mon dépôt de garantie d’un montant fortement amputé de plus de la moitié de celui-ci. Il me retient le changement de la moquette de la piéce annexe au prix fort, ainsi que d’autres charges non évoquées lors de l’état des lieux de sortie et bien entendu non justifiées.
J’ai immédiatement écrit au propriétaire lui rappelant notamment que lors de l’absence d’état des lieux de sortie non conforme à la législation en vigueur, la jurisprudence considére qu’il est réputé non écrit. Ainsi le locataire béneficiant du doute, ne peut en aucun cas être tenu pour responsable des dégradations du bien qui auraient pu étre constatées.
Ma perspicacité a fait que le propriétaire m’a finalement remboursé la totalité de mon dépôt de garantie.