-Histoire hors Concours-
Hier soir à l’AG ordinaire, le Conseil Syndical a décidé d’y proposer un changement de syndic car rien ne se passe depuis 5 ans sur le sujet du ravalement de façade ! Mais que fait le syndic ?… 😉
En effet, des 1ers éclats de béton se voient ou même tombent de la façade. Même si le bâtiment est assez récent, et la façade en assez bon état, le CS est sur le coup depuis 5 ans.
Il y a 6 ans, un audit énergétique non obligatoire a été voté en AG, et réalisé l’année suivante en 2018. Sa restitution se réalise en CS chez le syndic, puis en AG mi 2019 avec 2 scenarii de rénovation globale proposés, avec atteinte pour au moins l’un d’entre eux, du minimum pour obtenir des subventions, sans compter toutes les autres améliorations qu’ils permettent (confort, patrimoine, impact, …).
En tant que copropriétaire mais aussi professionnel de la gestion de projets de rénovation en copropriété, j’interviens à cette AG pour informer des étapes suivantes d’un éventuel projet, des acteurs à contacter pour obtenir plus d’informations afin d’étudier sérieusement le scenario intéressant le plus de copropriétaires, et des subventions existantes. Je propose de bénévolement participer à la prochaine réunion du CS afin de rentrer plus dans les détails et d’élaborer ensemble les résolutions nécessaires à la prochaine AG pour approfondir les 1ers diagnostiques de l’AUDIT.
Je participe finalement à 2 réunions de CS pour en discuter, notamment pour soutenir une membre qui avait vu l’intérêt d’étudier global avant de restreindre à un type de projet de ravalement. Les réactions classiques de mes voisins découvrant ce type de projets ne se font pas attendre : “mais qui dit que nous aurons réellement ces aides”, “c’est trop cher, faisons un ravalement simple et n’en parlons plus”, “tout ça c’est des projets pour payer des honoraires en plus au syndic” et bien d’autres. La seule motivée pour étudier globale était marginale. Ensuite plus rien malgré mes relances, plus de réponses du CS.
A l’AG suivante en 2021 après COVID, un devis de ravalement simple est proposé au vote par le CS …. surprise !
Je me fais donc fort d’y être présent afin de soulever la question : quid de l’avis de la majorité des copropriétaires ?… alors que nous avons payé un audit qui nous dit que de fortes améliorations sont possibles à l’occasion d’un ravalement… . Quid du vote d’une MOE ( maitrise d’œuvre) pour étudier plus de détails et se faire une meilleure idée ?
Le débat s’organise en pleine AG (comme souvent malheureusement dans cet organe de décisions…), les fausses ou incomplètes informations du CS fusent sur ce sujet complexe de la rénovation énergétique (RE). Visiblement la plupart des membres du CS ont fait leurs choix, sans consulter les voisins qui payent aussi et ont un pouvoir souverain, et ils ne souhaitent pas payer une RE. Je me fais fort de tenter de corriger, compléter les informations et surtout de consulter les autres : “et les autres qu’en pensez vous? que souhaitez vous étudier ?”
Un bon tiers des présents à cette AG expriment leurs besoins de mieux étudier la question, avant de se lancer dans un ravalement simple. Nous demandons alors au syndic de consulter des MOE pour obtenir des devis pour l’AG suivante, en vue de lancer une étude de projet plus global qu’un ravalement de base.
L’année suivante, l’AG se tient avec des devis de MOE indiquant l’étude restrictive de 3 ou 4 travaux précis (ravalement simple, ITE, ventilation, étanchéité)… pas une étude globale. Je ressers la même soupe : “qu’en penses les autres qui avaient exprimé leur intérêt d’une étude globale?”.
Réponse des certains membres du CS : “mais non, mais c’est trop cher, des gens ne pourront pas payer, et puis c’est pas intéressant de faire ce que préconise l’audit, et puis étudier global cela va couter plus cher,…etc.”. J’enchaine : “Alors combien coute une RE ?”. Réponse CS : “cher, on ne sait pas, en plus l’audit est vieux et les prix travaux ont bien changé, ce sera trop cher, …etc”. Je tiens bon : “et les autres, vous en pensez quoi?”. Les autres copro.: “on aimerait en savoir plus ! Combien cela couterait exactement, quelles subventions, combien de temps, … etc”.
Du coup je leur propose un compromis : voter la résolution MOE proposée mais avec une évolution. Le syndic demande une mise à jour de devis MOE pour étudier globalement la question, ce qui permet d’obtenir une subvention de la métropole sur cette étude plus onéreuse. Et pour répondre à leur besoin de garantie des subventions, je leur propose d’ajouter dans le PV d’AG une clause suspensive : “lancement de l’étude que si le montant d’étude globale mois les aides est égal ou inférieur au devis étude restrictive”.
6 mois plus tard, après relances du syndic et du CS pour faire un point sur l’avancement de cette consultation, nouvelle AGextra début 2023 de rattrapage de retard sur la clôture des comptes clause covid. Résolution de vote : “travaux de ravalement simple”…. .
En effet, les devis MOE d’étude globale reçus étaient apparemment supérieur aides déduites aux devis d’étude restrictive. La clause s’applique, rien n’est lancé.
Le CS : “c’est de votre faute Monsieur, vous avez mis cette clause et rien ne s’est lancé”…. . Aider les autres… c’est pas tous les jours faciles… 😉
De nouveau : “et les autres copro, qu’en pensez vous ?”. Réponse : “on souhaite faire un étude globale”.. .
Le syndic propose alors de mettre en place une commission rénovation afin de mieux s’entendre sur le sujet, et formalise au PV d’AG un appel à manifestation d’intérêt auprès de tous les copropriétaires. Par ailleurs, nous réussissions à nous entendre sur un appel d’offres MOE à tiroirs pour la prochaine AG afin de voter soit un ravalement simple, soit une étude restrictive, soit une étude globale.
2 mois plus tard après 2 ou 3 relances du syndic et du CS, l’appel à manifestation d’intérêt pour rejoindre la commission est enfin envoyé aux copropriétaires…. puis plus rien malgré relances…. jusqu’à l’arrivée de la convocation de la nouvelle AG mi 2023… Je vous le donne Emile…
Voila donc qu’hier soir, moi simple propriétaire d’un garage dans cette résidence (et oui), je reprends mon bâton de pèlerin (ou lance de Don Quichote comme vous préférez) et me rends à cette nouvelle AG pour remuer la soupe qui se refroidissait à nouveau, sous le souffle…. du syndic. Ba oui !? Tout ça c’est la faute du syndic qui est payé pour .. faire quoi d’ailleurs?… .
Du coup, le CS dans son rapport annuel : “non, on a rien de spécial à dire, nous n’avons rien préparé, et il n’y a rien de particulier. Si, le changement de syndic : au vu des difficultés de liaisons de nous subissons avec le syndic qui nous impose des changements de gestionnaires peu disponibles, et que des sujets comme le ravalement de la façade qui n’avance pas depuis 5 ans, nous avons rencontré d’autres syndics et avons décidé d’une autre régie. Elle est beaucoup plus petite, le Monsieur que nous avons rencontré a 50 ans et beaucoup d’expérience, très réactif quand nous l’avons téléphoné, …. etc.”. Moi open au changement (ou non), j’écoute, laisse les autres copro questionner le CS sur leur consultations de syndics. Et puis je ne peux m’empêcher de poser 2 questions : “pour la réactivité et dispo., combien de copropriétés notre gestionnaire gère-t-il ? Que pense le gestionnaire rencontré de la rénovation énergétique et quelle expérience de ce type de projets a-t-il?”. Réponse CS : “on ne sait pas combien, et il a beaucoup d’expériences en ravalement de façade, ils en ont géré beaucoup”…. . Bien emmanché tout cela… 😉
OK soit ! On vote CONTRE la reconduction de l’ancien, et pour le nouveau syndic … proposé… par le CS.
Le futur ex syndic reste secrétaire… et au final aussi président animateur de séance d’AG (vu la brillante absence du président de CS à la présidence de séance…. mais ça, c’est une autre histoire de compétences sur le qui fait quoi)… poursuit avec légèreté et bienveillance le vote des résolutions suivantes.
Vient la résolution de principe sur l’avis des copropriétaires au sujet de l’étude d’un ravalement simple et d’un projet global. Je vous le donne Émile : cela nous a pris 30 min, sur une AG de 1h30 de changement de syndic, pour réussir à “voter” combien préférait aller sur lequel des 2 choix… . Tu m’étonnes, 5 ans …. c’est la faute du syndic.
Nous voila aujourd’hui, après 5ans où rien ne s’est passé, avec un nouveau syndic… et tout va forcément aller beaucoup mieux pour décider ensemble…. du ravalement !